Le maggioranze necessarie nell’assemblea condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 febbraio 2008

Vediamo di definire in poche parole cosa sia l’assemblea condominiale, essa rappresenta non solo uno strumento di partecipazione democratica alla gestione della cosa comune ma anche un mezzo di controllo ed indirizzo. Per questa ragione la volontà espressa da una quota di condomini diviene quella di tutti i “comunisti” e l’accordo raggiunto vincola anche gli assenti o i dissenzienti. Data l’importanza che l’assemblea condominiale rappresenta per le sorti della comunione sono previsti numerosi adempimenti formali per la convocazione, la costituzione e lo svolgimento della stessa.

Riguardo il numero dei partecipanti, ossia alla maggior parte di loro (quorum maxima pars), il criterio maggioritario è temperato dal riparto millesimale di proprietà. Ciascun voto può avere un peso diverso e nei fatti si assiste ad una doppia maggioranza: una dipendente dal numero dei votanti ed un’altra collegata al peso negoziale delle singole proprietà.

Il legislatore in alcuni casi è intervenuto fornendo indicazioni sul quorum richiesto mentre in altri ha compensato la giurisprudenza.

Occorre innanzitutto tenere presente che vi sono due tipi di maggioranze. La prima, detta “quorum costitutivo”, è richiesta affinché l’assemblea risulti validamente costituita. La seconda, detta “quorum deliberativo”,  è richiesta affinché la volontà espressa in sede assembleare risulti valida.

All’interno delle maggioranze vi è una ulteriore suddivisione in base al numero dei partecipanti alle sorti del condominio ed in base al valore delle proprietà possedute dai votanti. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente ritenuto che entrambi i requisiti, ossia numero e valore, debbano essere presenti per poter parlare di maggioranza assembleare.

L’articolo 1136 del Codice Civile esprime quelle che sono le maggioranze richieste dalla legge perché sia adottata validamente una delibera assembleare e così recita:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”

Dall’articolo 1136 ricaviamo che vi sono tre tipologie di deliberazioni:

1) gli atti di ordinaria amministrazione;

2) gli atti di straordinaria amministrazione che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

3) gli atti che hanno per oggetto innovazioni.

Per le delibere ad oggetto gli atti di ordinaria amministrazione il quorum costitutivo è, in prima convocazione, pari a 2/3 dei condomini mentre, in seconda convocazione, è sufficiente una quota di un 1/3 purché corrispondente anche ad 1/3 del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto gli atti di straordinaria amministrazione occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto innovazioni, come individuate dall’articolo 1120 del codice civile, occorre sempre la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino anche i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Seguono delle tabelle riepilogative sui quorum richiesti:

Quorum per la costituzione dell’assemblea:

Quorum perché l’assemblea possa deliberare:

Condominio e sopraelevazione

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 9 settembre 2007

Le Sezioni Unite, risolvendo un contrasto, chiariscono, con la pronuncia n. 16749 del 30 luglio 2007, quando sia dovuta l’indennità di sopraelevazione, prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile, e per far ciò distinguono tra sopraelevazione, ristrutturazione e ricostruzione.

Si parla di sopraelevazione ogni qualvolta si alterino le componenti essenziali dell’appartamento posto all’ultimo piano intervenendo, non solo sulle altezze, ma semplicemente sui rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti. Non occorre, dunque, un innalzamento del fabbricato (ossia una differenza in altezza tra piano dell’appartamento e soffitto o colmo del tetto dello stabile).Si ha ristrutturazione quando permangano inalterate tutte le componenti essenziali e dunque i rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti.

Si ha invece ricostruzione quando si procede al ripristino dell’esattezza originaria, senza apportare variazione alcuna, di tutti quegli elementi dell’edificio danneggiati o demoliti per cause anche naturali.

Solo nell’ipotesi di sopraelevazione è dovuta sempre l’indennità prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile :

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentano.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.