Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 18 maggio 2009
Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?
Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.
Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.
Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:
Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.
Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.
Il licenziamento “giustificato” del dirigente
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 1 gennaio 2009
La crisi dei mercati può essere affrontata dalle imprese su fronti diversi tanto da giustificare anche il licenziamento qualora sia necessario a riposizionarsi sul mercato.
La nozione di dirigente è fortemente influenzata da quei tratti caratteristi per cui il lavoratore, seppur subordinato, si eleva al disopra degli altri grazie ad una ampiezza di poteri direttivi che può gestire in autonomia e con discrezione.
Riassumendoli i tratti tipici del dirigente sono: l’autonomia; la discrezionalità decisoria; la mancanza di dipendenza gerarchica vera e propria; l’estensione dei suoi poteri all’intera azienda o ad un ramo; la idoneità ad influire sull’andamento dell’impresa.
Da questi tratti emerge con forza la superiorità gerarchica del dirigente rispetto agli altri lavoratori, ma non solo.
Vi è anche una diversità disciplinare, dato che la dipendenza al datore si assottiglia, e non è solo una questione di parole, residuando come semplice responsabilità.
Un lavoratore “diverso”, in un certo qual modo, tanto che lo stesso licenziamento del dirigente, più che avere motivazione nella sanzione, si giustifica nella perdita di fiducia in ordine complessivo ai risultati ottenuti ed all’attività svolta.
La Sezione Lavoro della Cassazione con la Sentenza 15469/2008 è tornata sul tema del licenziamento del dirigente chiarendo ancora una volta, sebbene abbia vanificato le pretese del datore, la differenza che passa tra la nozione contrattuale di giustificatezza del licenziamento e quella legale di giustificato motivo di cui all’articolo 3 della legge 604/1966.
Dal punto di vista soggettivo il rapporto di lavoro dirigenziale è fortemente influenzato dalla fiducia tanto da presupporla e postularla.
Questo aspetto non va confuso con la “generica fiducia”, propria di ogni rapporto di lavoro, ma coinvolge in modo radicale anche la scelta di tutte quelle mansioni che il datore intende affidare a chi considera il suo alter ego.
Il dirigente quindi come rappresentazione più piccola dell’imprenditore, o meglio del “Capo”.
Così comportamenti che in un rapporto di lavoro sarebbero ininfluenti, come la semplice inadeguatezza rispetto alle aspettative, la deviazione dalla linea segnata dalle direttive generali o comportamenti extralavorativi che danneggino l’immagine aziendale, integrano per i dirigenti quella “giustificatezza” tale da minare alla base la fiducia.
Non solo, ma in termini oggettivi, possono anche giustificare un licenziamento per esigenze di “miglior posizionamento dell’impresa sul mercato” purché tali da causare una incompatibilità tra la concreta posizione assegnata al dirigente e le strategie di sviluppo previste dal datore.
Per la Corte fanno ingresso ulteriori specificazioni del rapporto, quasi simbiotico tra dirigente e datore, che ridisegnano anche in parte quell’autonomia di cui si accennava in principio di discorso.
Giustificatezza, quindi, che non tratta più della sola perdita di quell’investimento di fiducia, che il datore aveva inizialmente posto a base della scelta della persona di quel dirigente rispetto ad altri, ma anche, con il passare del tempo, del mancato ritorno di un’ utilità “pratica” a causa degli intralci allo sviluppo di strategie capaci di aggredire in modo efficace il mercato.
