Il condominio ed il decoro architettonico
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 16 luglio 2009
Spesso una causa scatenante del conflitto, all’interno del condominio, può essere l’impatto di un’opera, realizzata o da realizzarsi, da un singolo proprietario come ad esempio l’installazione di condizionatori, la sostituzione di infissi con altri d’un materiale differente rispetto a quello usato dal costruttore, la sopraelevazione, l’apertura di lucernari sul tetto o la realizzazione di un balcone o di un ascensore.
Occorre tener sempre presente che una delle caratteristiche del condominio è la compresenza di unità private annodate a parti comuni, per cui è coesistente un doppio limite, dove infatti nelle parti private, per trarre il massimo godimento, non ci si può spingere fino al punto di comprimere, limitare o ledere il diritto a godere delle parti comuni e viceversa. Allo stesso tempo è impensabile che un’opera privata, insistente su una parte privata, non possa poi, di fatto, incidere su una parte comune almeno a due proprietari. Proprio a causa di questo gomito a gomito, nella convivenza forzata, sono spalancate le porte verso la conflittualità.
In tema di decoro architettonico, il Codice civile, all’articolo 1120, vieta espressamente la sua alterazione considerando il condominio come un intero sotto ogni punto di vista. Ma quando un’opera è in grado di alterare il decoro di un intero edificio? Naturalmente il punto di partenza è valutare se il pregiudizio, permanente e non temporaneo, sia accertabile ed apprezzabile sul piano economico (Cassazione Civile 1918/1981) tanto che l’alterazione, se non appariscente e grave, può anche accompagnarsi ad una utilità che compensi gli svantaggi (Cassazione Civile 4474/1987, Cassazione Civile 6341/2000) della mutata armonia e fisionomia nell’insieme delle linee e delle strutture che caratterizza l’estetica dell’edificio (Cassazione Civile 851/2007). Quando però parliamo di valutazione economica non intendiamo solo il pregio artistico dell’edificio (Cassazione Civile 6640/1987, Cassazione Civile 2313/1988, Cassazione Civile 851/2007) ma ci riferiamo anche ad un concetto di disegno od estetica quale modo di essere proprio dell’immobile che si riflette anche sul goderne da parte del suo possessore (Cassazione Civile 7069/1995, Cassazione Civile 8381/1995, Cassazione Civile 5417/2002).
Scale e pianerottoli nel condominio
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 18 aprile 2008
Continuiamo ad occuparci del condominio.
Le scale, dal punto di vista architettonico, costituiscono una struttura di gradini che consento la comunicazione fra piani posti a livelli diversi dell’edificio condominiale.
In assenza di un titolo contrario, le scale trovano disciplina nell’articolo 1117 del Codice Civile e sono considerate parti comuni dell’edificio. Per la precisione parti necessarie ed in comunione fra i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano.
I pianerottoli, invece, sono quelle zone di sosta o di accesso agli appartamenti situati tra le rampe di scale del condominio. Di questi ultimi non vi è traccia nell’articolo 1117 ma, data la loro essenzialità architettonica, è del tutto consequenziale che debbano essere considerati beni comuni.
Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare liberamente sia le scale che i pianerottoli ma è tenuto al rispetto della loro destinazione. Se non vi sono divieti nel regolamento, è possibile collocare degli oggetti davanti alla porta di accesso al proprio appartamento. Questi possono differenziarsi a seconda del carattere funzionale od ornamentale. Ad esempio gli zerbini sono funzionali mentre i vasi con piante hanno carattere ornamentale. Secondo l’opinione comune, mediante questi oggetti, il condominio acquisisce un vantaggio in termini estetici od igienici.
Ma esistono altri limiti? Innanzitutto non si può procedere a trasformare il pianerottolo in modo tale che il risultato finale sia l’inglobamento dello stesso all’appartamento. Sono così vietate attività come l’installazione di porte o cancelli che determinino la chiusura di una porzione del pianerottolo. Bisogna sempre rammentare che ciascun condomino ha un diritto di uso che insiste sul medesimo bene. Quando una porzione dello stabile non è più accessibile indiscriminatamente a tutti allora vi è una illegittima prevalenza del potere di un singolo sulla cosa comune.
In situazioni particolari ed anche in assenza di un divieto regolamentare, gli oggetti funzionali od ornamentali possono costituire un pericolo. Pensiamo a casi in cui un vaso od un tappeto costituiscano un ostacolo tale da intralciare la circolazione sul vano scale. L’uso che il singolo fa delle scale o del pianerottolo può costringere gli altri ad usare il medesimo bene in situazione di rischio generico. Quindi, tenuto conto della particolare rischiosità, è legittimo vietare l’installazione di tali oggetti dovendosi ritenere prevalente il diritto alla sicurezza di tutti rispetto al diritto d’uso del singolo.
