Il condominio ed il decoro architettonico

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 16 luglio 2009

Spesso una causa scatenante del conflitto, all’interno del condominio, può essere l’impatto di un’opera, realizzata o da realizzarsi, da un singolo proprietario come ad esempio l’installazione di condizionatori, la sostituzione di infissi con altri d’un materiale differente rispetto a quello usato dal costruttore, la sopraelevazione, l’apertura di lucernari sul tetto o la realizzazione di un balcone o di un ascensore.

Occorre tener sempre presente che una delle caratteristiche del condominio è la compresenza di unità private annodate a parti comuni, per cui è coesistente un doppio limite, dove infatti nelle parti private, per trarre il massimo godimento, non ci si può spingere fino al punto di comprimere, limitare o ledere il diritto a godere delle parti comuni e viceversa. Allo stesso tempo è impensabile che un’opera privata, insistente su una parte privata, non possa poi, di fatto, incidere su una parte comune almeno a due proprietari. Proprio a causa di questo gomito a gomito, nella convivenza forzata, sono spalancate le porte verso la conflittualità.

In tema di decoro architettonico, il Codice civile, all’articolo 1120, vieta espressamente la sua alterazione considerando il condominio come un intero sotto ogni punto di vista. Ma quando un’opera è in grado di alterare il decoro di un intero edificio? Naturalmente il punto di partenza è valutare se il pregiudizio, permanente e non temporaneo, sia accertabile ed apprezzabile sul piano economico (Cassazione Civile 1918/1981) tanto che l’alterazione, se non appariscente e grave, può anche accompagnarsi ad una utilità che compensi gli svantaggi (Cassazione Civile 4474/1987, Cassazione Civile 6341/2000) della mutata armonia e fisionomia nell’insieme delle linee e delle strutture che caratterizza l’estetica dell’edificio (Cassazione Civile 851/2007). Quando però parliamo di valutazione economica non intendiamo solo il pregio artistico dell’edificio (Cassazione Civile 6640/1987, Cassazione Civile 2313/1988, Cassazione Civile 851/2007) ma ci riferiamo anche ad un concetto di disegno od estetica quale modo di essere proprio dell’immobile che si riflette anche sul goderne da parte del suo possessore (Cassazione Civile 7069/1995, Cassazione Civile 8381/1995, Cassazione Civile 5417/2002).

Contro i provvedimenti ingiusti dell’Amministratore

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 25 marzo 2009

Nella pratica l’Amministratore funge da organo esecutivo della volontà condominiale e si trova ad attuare tutte le delibere prese dall’Assemblea. Ricordo che è l’articolo 1130 del Codice civile ad indicare quali sono i compiti dell’amministratore:

1) eseguire le deliberazioni e curare che sia osservato il regolamento;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune tanto da assicurare a ciascuno il godimento migliore;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio;

5) alla fine di ciascun anno rendere il conto della sua gestione.

Poiché i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per tutti i condomini, stando alla lettera dell’articolo 1133 del Codice civile, ogni condomino può ricorrere all’Assemblea contro quelli che, sebbene formalmente legittimi, ritenga essere ingiusti, ad esempio quando siano applicate delle sanzioni per il ritardo nei pagamenti.

La ragione di questa peculiare disciplina risiede nel fatto che l’Assemblea può non approvare le scelte dell’Amministratore quando le ritiene “ingiuste” anche se, formalmente, trovino giustificazione nei poteri attribuitigli e siano rispettose della legge, del regolamento o di quanto deliberato dall’Assemblea.

Per il ricorso all’Assemblea non sono previsti termini di decadenza ma la proposizione non sospende in modo automatico l’esecuzione del provvedimento contro il quale è rivolto.

Ecco un esempio di come stilare un ricorso all’Assemblea ex articolo 1133 del Codice Civile:

Raccomandata a.r. n°___________________

All’Amministratore
Sign. NOME e COGNOME
del Condominio di VIA e NUMERO
CITTA’

Oggetto: ricorso all’Assemblea ex articolo 1133 del Codice Civile

Il sottoscritto NOME e COGNOME, in qualità di proprietario dell’appartamento INTERNO al  PIANO dello stabile da Lei amministrato e sito in VIA e CITTA’,

PREMESSO

che dal GIORNO Lei ha preso il seguente PROVVEDIMENTO che il sottoscritto ritiene illegittimo per le seguenti ragioni:
1) __________________________________________________________________
2) __________________________________________________________________

RICORRE

all’Assemblea, ex articolo 1133 del Codice Civile, contro il provvedimento come individuato in premessa e per quanto esposto

LA INVITA

- a convocare d’urgenza l’Assemblea per deliberare sul presente ricorso;

- a dare ampia conoscenza del presente ricorso allegandone copia nell’avviso di convocazione.

Cordialmente
DATA

FIRMA