sequestro preventivo per gli edifici a rischio frana

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 27 ottobre 2009

La Cassazione , nel rigettare i ricorsi proposti, ha confermato la legittimità del sequestro, con il quale il GIP di Isernia, aveva tolto ai proprietari la disponibilità degli edifici costruiti a ridosso di un fenomeno franoso in aumento, dovuto alla presenza di un terreno di riporto e alla mancanza di fognature o altri sistemi per il deflusso delle acque.

Il sequestro era stato disposto per la duplice esigenza del consolidamento degli edifici e per la contestazione del reato di “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”, come punito dall’articolo 677 del codice penale.

Secondo la Corte è stata corretta l’individuazione del fumus nel concreto pericolo che la frana aumenti a causa delle modalità di costruzione degli edifici e nella omessa esecuzione dei lavori di drenaggio del terreno, e del periculum in mora nella correlazione tra l’utilizzo degli immobili ed ulteriori smottamenti.

Cassazione Penale Prima Sezione n. 40034 del 14 ottobre 2009

Fatto e diritto

Il Tribunale del riesame di Isernia rigettava l’istanza di riesame proposta da A., B. , C. e D. verso il decreto di sequestro preventivo emesso dal GIP della stessa città, avente ad oggetto un campo da calcetto e vari fabbricati in relazione al reato di cui all’art. 677, 3 comma, c.p.

Il sequestro era stato disposto in quanto era in atto un evento franoso a valle degli edifici, dovuto alla presenza di terreno di riporto sotto i fabbricati, inserito per eliminare il dislivello su cui erano stati costruiti, nonché dovuto alla mancanza di fognature e di un sistema drenante idoneo a facilitare il deflusso delle acque, per cui sussisteva un imminente pericolo per la pubblica incolumità derivante dal possibile allargamento del fenomeno franoso. Sussisteva quindi sia il fumus boni juris del reato di cui all’art. 677 c.p. sia il periculum in mora, confortato anche dalla consulenza di parte prodotta dalla difesa dalla quale emergeva che le abitazioni dei ricorrenti distavano dal fronte della frana dai 3 ai 10 metri. La circostanza che all’interno delle abitazioni non fossero state rilevate fessure non riduceva l’allarme, vista la vicinanza del fronte franoso e la necessità di interventi immediati per mettere in sicurezza gli edifici, per cui non era possibile lasciare detti edifici nella libera disponibilità stante la pericolosità di un crollo.

L’individuazione dei dati catastali dei beni sottoposti a sequestro era stata corretta tanto che tutti i soggetti che avevano proposto riesame avevano confermato di essere i proprietari di quegli appartamenti e l’eventuale errore dell’individuazione del numero degli interni condominali era privo di effetti ai fini del sequestro.

Avverso la decisione presentavano ricorso gli istanti e deducevano violazione di legge e difetto di motivazione in relazione alla individuazione negli attuali ricorrenti degli indagati mentre essi erano da considerarsi persone offese del reato; omessa considerazione della mole enorme di dati tecnici raccolti dalla difesa dai quali emergeva l’insussistenza del reato e di ogni situazione di pericolosità; difetto di motivazione per aver fondato la decisione su dati raccolti da persone della P.G. incompetenti in materia; travisamento dei fatti in relazione alla identificazione dei proprietari avvenuta senza aver effettuato visure catastali ed esecuzione dei sequestri su particelle non coinvolte nell’evento franoso; omessa individuazione dei beni esposti a pericolo e travisamento dei risultati della consulenza di parte ed anche delle considerazioni espresse dall’Ufficio tecnico del Comune che aveva voluto rassicurare sulla stabilità degli edifici osservando che erano stati costruiti su pali. Non sussisteva il fumus commissi delicti in capo agli indagati in quanto costoro non potevano rispondere del reato di cui all’art. 677 c.p. visto che l’evento franoso non nasceva dal bene di loro proprietà e non potevano mettere in sicurezza nulla visto che non competeva a loro ma al proprietario del terreno e comunque per ogni azione di loro competenza doveva provvedere l’amministratore di condominio e non i singoli proprietari di appartamenti.

La Corte ritiene che i ricorsi debbano essere rigettati.

Deve in primo luogo rilevarsi che il tribunale ha correttamente individuato il fumus commissi delicti nella circostanza che i beni immobili sequestrati sono la causa dell’evento franoso, per le modalità con le quali sono stati costruiti e per la mancanza di fognature e di sistemi di filtraggio dell’acqua, e nel fatto che l’omessa esecuzione dei lavori, necessari per consentire il drenaggio del terreno, determina il concreto pericolo dell’estendersi del fenomeno franoso e della rovina degli edifici con conseguente pericolo per le persone circolanti in prossimità delle case, dei giardini e del campo di calcio. Inoltre la prossimità del fronte franoso alle case rende imminente il pericolo, fino ad ora scongiurato probabilmente proprio dalla palificazione delle fondamenta e in tal senso deve essere corretta la motivazione che aveva travisato sul punto la relazione tecnica.

Quanto al periculum in mora correttamente ne ha ravvisato la sussistenza nella circostanza che la libera disponibilità del bene consentirebbe la libera utilizzazione delle aree di proprietà ed il pericolo concreto che ulteriori smottamenti o la rovina degli edifici possa coinvolgere persone.

Lo strumento del sequestro è stato ritenuto idoneo ad impedire che il reato venga portato a ulteriori conseguenze in quanto l’unico tipo di utilizzo del bene consentito è quello volto all’eliminazione della causa dello smottamento, cosi come emerge dalla ordinanza del tribunale e dalla relazione a firma del geometra e dell’Ingegnere dell’Ufficio Tecnico del Comune, almeno fino a quando i proprietari non si siano attivati per eliminare la causa del pericolo.

Per quanto attiene agli altri motivi di ricorso deve rilevarsi che la motivazione appare congrua e logica, rispettosa dei criteri di diritto fissati dalla giurisprudenza di legittimità in relazione alla fase cautelare in cui ci si trova. Di contro i motivi di ricorso contestano l’interpretazione che di determinati fatti hanno operato i giudici di merito ed è operazione non consentita in sede di legittimità. Anche i motivi denominati travisamento del fatto costituiscono una richiesta di rivalutazione di fonti di prova e non tengono conto della concretezza del pericolo come emerge dal materiale fotografico presente in atti e richiamato dalla stessa ordinanza. Ogni questione attinente all’esatta individuazione dei responsabili del reato ha avuto adeguata risposta da parte del tribunale con riguardo all’individuazione dei beni oggetto di sequestro sulla base delle particelle catastali. I ricorrenti debbono essere condannati singolarmente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

La Corte rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti singolarmente al pagamento delle spese processuali.

Il condominio ed il decoro architettonico

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 16 luglio 2009

Spesso una causa scatenante del conflitto, all’interno del condominio, può essere l’impatto di un’opera, realizzata o da realizzarsi, da un singolo proprietario come ad esempio l’installazione di condizionatori, la sostituzione di infissi con altri d’un materiale differente rispetto a quello usato dal costruttore, la sopraelevazione, l’apertura di lucernari sul tetto o la realizzazione di un balcone o di un ascensore.

Occorre tener sempre presente che una delle caratteristiche del condominio è la compresenza di unità private annodate a parti comuni, per cui è coesistente un doppio limite, dove infatti nelle parti private, per trarre il massimo godimento, non ci si può spingere fino al punto di comprimere, limitare o ledere il diritto a godere delle parti comuni e viceversa. Allo stesso tempo è impensabile che un’opera privata, insistente su una parte privata, non possa poi, di fatto, incidere su una parte comune almeno a due proprietari. Proprio a causa di questo gomito a gomito, nella convivenza forzata, sono spalancate le porte verso la conflittualità.

In tema di decoro architettonico, il Codice civile, all’articolo 1120, vieta espressamente la sua alterazione considerando il condominio come un intero sotto ogni punto di vista. Ma quando un’opera è in grado di alterare il decoro di un intero edificio? Naturalmente il punto di partenza è valutare se il pregiudizio, permanente e non temporaneo, sia accertabile ed apprezzabile sul piano economico (Cassazione Civile 1918/1981) tanto che l’alterazione, se non appariscente e grave, può anche accompagnarsi ad una utilità che compensi gli svantaggi (Cassazione Civile 4474/1987, Cassazione Civile 6341/2000) della mutata armonia e fisionomia nell’insieme delle linee e delle strutture che caratterizza l’estetica dell’edificio (Cassazione Civile 851/2007). Quando però parliamo di valutazione economica non intendiamo solo il pregio artistico dell’edificio (Cassazione Civile 6640/1987, Cassazione Civile 2313/1988, Cassazione Civile 851/2007) ma ci riferiamo anche ad un concetto di disegno od estetica quale modo di essere proprio dell’immobile che si riflette anche sul goderne da parte del suo possessore (Cassazione Civile 7069/1995, Cassazione Civile 8381/1995, Cassazione Civile 5417/2002).

Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 maggio 2009

Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?

Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.

Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.

Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:

Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente  l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia  la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.

Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.

Contro i provvedimenti ingiusti dell’Amministratore

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 25 marzo 2009

Nella pratica l’Amministratore funge da organo esecutivo della volontà condominiale e si trova ad attuare tutte le delibere prese dall’Assemblea. Ricordo che è l’articolo 1130 del Codice civile ad indicare quali sono i compiti dell’amministratore:

1) eseguire le deliberazioni e curare che sia osservato il regolamento;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune tanto da assicurare a ciascuno il godimento migliore;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio;

5) alla fine di ciascun anno rendere il conto della sua gestione.

Poiché i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per tutti i condomini, stando alla lettera dell’articolo 1133 del Codice civile, ogni condomino può ricorrere all’Assemblea contro quelli che, sebbene formalmente legittimi, ritenga essere ingiusti, ad esempio quando siano applicate delle sanzioni per il ritardo nei pagamenti.

La ragione di questa peculiare disciplina risiede nel fatto che l’Assemblea può non approvare le scelte dell’Amministratore quando le ritiene “ingiuste” anche se, formalmente, trovino giustificazione nei poteri attribuitigli e siano rispettose della legge, del regolamento o di quanto deliberato dall’Assemblea.

Per il ricorso all’Assemblea non sono previsti termini di decadenza ma la proposizione non sospende in modo automatico l’esecuzione del provvedimento contro il quale è rivolto.

Ecco un esempio di come stilare un ricorso all’Assemblea ex articolo 1133 del Codice Civile:

Raccomandata a.r. n°___________________

All’Amministratore
Sign. NOME e COGNOME
del Condominio di VIA e NUMERO
CITTA’

Oggetto: ricorso all’Assemblea ex articolo 1133 del Codice Civile

Il sottoscritto NOME e COGNOME, in qualità di proprietario dell’appartamento INTERNO al  PIANO dello stabile da Lei amministrato e sito in VIA e CITTA’,

PREMESSO

che dal GIORNO Lei ha preso il seguente PROVVEDIMENTO che il sottoscritto ritiene illegittimo per le seguenti ragioni:
1) __________________________________________________________________
2) __________________________________________________________________

RICORRE

all’Assemblea, ex articolo 1133 del Codice Civile, contro il provvedimento come individuato in premessa e per quanto esposto

LA INVITA

- a convocare d’urgenza l’Assemblea per deliberare sul presente ricorso;

- a dare ampia conoscenza del presente ricorso allegandone copia nell’avviso di convocazione.

Cordialmente
DATA

FIRMA

La nascita del supercondominio

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 11 settembre 2008

Con la sentenza n. 2305/2008 la Cassazione torna a chiarire come un complesso residenziale rientri nella nozione di supercondominio, non per la manifestazione di volontà dell’originario costruttore e neppure per la volontà dei proprietari delle unità immobiliari, ma semplicemente di diritto. Il supercondominio nasce nell’esatto momento in cui l’unico proprietario di quell’edificio venda le sue parti, così frazionando in più porzioni autonome l’intera sua proprietà esclusiva. Da quel momento le porzioni autonome, anche se separate, continueranno a conservare un suolo comune, gli impianti, i servizi comuni e inizieranno a sorgere gli obblighi, come quello della nomina di un amministratore, in capo ai singoli condomini.

Segue il testo della sentenza:
Cassazione Seconda Sezione Civile n. 2307 del 31 gennaio 2008
Svolgimento del processo

Il Giudice di Pace di Bassano del Grappa, con sentenza 30.4.02, disattesa l’istanza di sospensione, respinge l’opposizione proposta da M. C. avverso il decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal supercondominio denominato [...] sito in Conco (Vi), relativamente al pagamento di spese condominiali per circa L. 1.518.000, sulla considerazione: che non sussistesse rapporto di pregiudizialità necessaria tra l’opposizione al decreto ingiuntivo e l’impugnazione delle deliberazioni assembleari poste a base dell’istanza in monitorio; che risultasse documentalmente provata l’esistenza sia del supercondominio istante sia del condominio [...], autonomi e con proprie assemblee deliberanti; che il condominio[...] fosse uno degli edifici del supercondominio usufruente d’impianti comuni; che gli immobili dell’attore facessero parte d’entrambi gli enti di gestione amministrati dal rag. G. ; che il credito azionato risultasse da bilanci regolarmente approvati con deliberazioni assembleari esecutive, non impugnate nel termine di cui all’art. 1137 c.c.; che legittimamente il decreto fosse stato richiesto sulla base del preventivo approvato dall’assemblea per spese di gestione quali il riscaldamento e la manutenzione dei servizi comuni.
M. C. impugna per cassazione tale sentenza deducendo con le svolte censure: a) violazione degli artt. 116 e 183 del codice di rito, per essersi l’amministratore presentato in udienza senza aver preventivamente convocato un’assemblea condominiale onde informare i condomini ed essere autorizzato ad eventuale transazione; b) omessa sospensione del giudizio in violazione dell’art. 295 c.p.c.; c) violazione delle norme codicistiche in tema di comunione e condominio, non esistendo una “soggettività giuridica” denominata [...] e non essendo di esso amministratore il “mero mandatario giudiziale” rag. G. ; d) difetto di motivazione per illogicità sulla ritenuta coesistenza di condominio e supercondominio.
L’intimato Complesso Residenziale resiste con controricorso.
Il ricorrente deposita memoria.
Con ordinanza interlocutoria 15.7.05 n. 15085, la Seconda Sezione rileva che il secondo motivo di ricorso, concernente la violazione del disposto in tema di sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., involge questione su cui si registra contrasto di giurisprudenza e rimette la causa al Primo Presidente che ne assegna la trattazione alle Sezioni Unite.
Queste, con sentenza 27.2.07 n. 4421, respingono l’esaminato motivo di ricorso sulla considerazione che “la sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverte dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità – la quale impedisce all’atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale – si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo; detto principio d’inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela d’interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo, cod. civ., l’esecuzione della delibera; non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria, mediante azione di ripetizione dell’indebito”.
Il giudizio prosegue innanzi alla Sezione ordinaria per l’esame degli ulteriori motivi.
Il resistente deposita ulteriore memoria.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, parte ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione dell’art. 183/1 e 116/2 c.p.c. – si duole che il giudice a quo abbia omesso di “argomentare” sul fatto che il rag. G. si fosse affermato amministratore d’un supercondominio ed in tale veste avesse agito senza previamente informare i condomini delle iniziative in corso e senza ottenere al riguardo dall’assemblea i necessari poteri.
Il motivo non merita accoglimento, in quanto inammissibile ancor prima che palesemente infondato.
Ammesso che per “argomentare” si sia inteso il prendere in considerazione una questione prospettata dalla parte e motivatamente deciderne, la censura avrebbe ad oggetto un assunto vizio dell’impugnata sentenza per omessa pronunzia. Ora, come ripetutamente evidenziato da questa Corte, l’omessa pronunzia, quale vizio della sentenza, dev’essere, anzi tutto, fatta valere dal ricorrente per cassazione esclusivamente attraverso la deduzione del relativo error in procedendo e della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., e non già con la denunzia della violazione di differenti norme di diritto processuale o di norme di diritto sostanziale ovvero del vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., (Cass. 22.11.06 n. 24856, 14.2.06 n. 3190, 19.5.06 n. 11844, 27.01.06 n. 1755, ma già 24.6.02 n. 9159, 11.1.02 n. 317, 27.9.00 n. 12790, 28.8.00 n. 11260, 10.4.00 n. 4496, 6.11.99 n. 12366); perché, poi, possa utilmente dedursi il detto vizio, è necessario, da un lato, che al giudice del merito fossero state rivolte una domanda od un’eccezione autonomamente apprezzabili, ritualmente ed inequivocabilmente formulate, per le quali quella pronunzia si rendesse necessaria ed ineludibile, e, dall’altro, che tali domanda od eccezione siano riportate puntualmente, nei loro esatti termini e non genericamente e/o per riassunto del loro contenuto, nel ricorso per Cassazione, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo del giudizio di merito nel quale l’una o l’altra erano state proposte, onde consentire al giudice di legittimità di verificarne, in primis, la ritualità e la tempestività della proposizione nel giudizio a quo ed, in secondo luogo, la decisività delle questioni prospettatevi; ove, infatti, si deduca la violazione, nel giudizio di merito, dell’art. 112 c.p.c., ciò che configura un’ipotesi di error in procedendo per il quale questa Corte è giudice anche del “fatto processuale”, detto vizio, non essendo rilevabile d’ufficio, comporta pur sempre che il potere-dovere del giudice di legittimità d’esaminare direttamente gli atti processuali sia condizionato all’adempimento da parte del ricorrente, per il principio d’autosufficienza del ricorso per cassazione che non consente, tra l’altro, il rinvio per relationem agli atti della fase di merito, dell’onere d’indicarli compiutamente, non essendo consentita al giudice stesso una loro autonoma ricerca ma solo una loro verifica (Case. 19.3.07 n. 63 61, 28.7.05 n. 15781 SS.UU., 23.9.02 n. 13833, 11.1.02 n. 317, 10.5.01 n. 6502).
Nella specie, parte ricorrente non ha rispettato alcuna delle evidenziate condizioni d’ammissibilità d’una censura per omessa pronunzia, onde la stessa non può essere esaminata. Il che determina l’inammissibilità anche della questione di merito, poiché introduce temi di dibattito completamente nuovi, implicando accertamenti in fatto non acquisiti agli atti e decisione su elementi di giudizio pure in fatto che, all’esame dell’impugnata sentenza, non risulta abbiano formato oggetto di contraddittorio nella fase di merito, stanti la natura ed i limiti del giudizio di legittimità, inteso solo alla revisione della sentenza impugnata in rapporto alla regolarità formale del processo ed alle questioni di diritto nello stesso già proposte. In proposito questa Corte ha, infatti, avuto ripetutamente occasione d’evidenziare come i motivi del ricorso per cassazione debbano investire, a pena d’inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano già formato oggetto di gravame e che siano, dunque, già comprese nel thema decidendum del giudizio di merito quale fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti, mentre non è consentita, a parte le questioni rilevabili anche d’ufficio, la prospettazione di questioni che modifichino la precedente impostazione difensiva ponendo a fondamento delle domande od eccezioni titoli diversi da quelli fatti valere nella fase di merito o questioni di diritto fondate su elementi di fatto nuovi o diversi da quelli dedotti in detta fase (e pluribus, Cass. 22.10.02 n. 14905, 16.9.02 n. 13470, 21.6.02 n. 9097, ma già Cass. 9.12.99 n. 13819, 4.10.99 n. 11021, 19.5.99 n. 4852, 15.4.99 n. 3737, 15.5.98 n. 4910).
Non senza considerare, sia pur solo ad abundantiam ed in via puramente teorica, che la questione è anche manifestamente infondata, dacché per costante interpretazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., rientra nella attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi condominiali in base alle pertinenti deliberazioni assembleari ed, al fine di svolgere tale sua funzione, l’amministratore è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio senza necessità alcuna d’autorizzazione da parte dell’assemblea (e pluribus, Cass. 9.12.05 n. 27292, 5.1.00 n. 29, 2 9.12.99 n. 14665, 15.5.98 n. 4900, 15.3.94 n. 2452).
È, peraltro, proprio sull’insussistenza di tali presupposti che parte ricorrente svolge la terza e la quarta censura, con le quali – denunziando, rispettivamente, con l’una, violazione o falsa applicazione degli artt. 1100, 1108/3, artt. 1117, 1118, 1131, 1135, 1136, 1138, 832 c.c., e, con l’altra, omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione – si duole che il giudice a quo abbia erroneamente ed immotivatamente disatteso quelle sue difese con le quali aveva contestato l’esistenza del soggetto (supercondominio) in nome e per conto del quale il G. aveva agito e resistito in giudizio, il potere stesso di rappresentanza affermato dal G. , l’illegittimità delle deliberazioni assembleari poste a base della procedura monitoria.
Detti motivi non meritano accoglimento.
Quanto al terzo, devesi, anzi tutto, considerare come il vizio della sentenza previsto dall’art. 360 n. 3 c.p.c., debba esser dedotto non solo mediante la puntuale indicazione delle norme assuntivamente violate, ma anche mediante specifiche argomentazioni, chiaramente intelligibili ed adeguatamente esaurienti, intese a motivatamente dimostrare come determinate affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata risultino in contrasto con le invocate norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità e/o dalla prevalente dottrina, diversamente non ponendosi la Corte regolatrice in condizione di adempiere al proprio istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione.
Nella specie, per contro, all’enunciazione iniziale della violazione d’una rilevante pluralità di norme disparate non fa, poi, seguito una trattazione puntuale nella quale, attraverso un’argomentazione sillogistica pertinente a ciascuna di esse, vengano sviluppati argomenti (non in fatto ma) in diritto con i contenuti richiesti dal combinato disposto degli artt. 360 n. 3 e 366 n. 4 c.p.c., perché al motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’uno, possa essere riconosciuto il requisito della specificità, imposto dall’altro, che ne consente la valutazione da parte di questa Corte; parte ricorrente non ha, infatti, sviluppato nell’esposizione argomento alcuno in diritto, inteso nel senso sopra precisato, per contestare, con specifico riferimento a ciascuna delle tante norme assuntivamente violate singolarmente considerata, in relazione a quale determinato convincimento giuridico espresso dal giudice del merito possa essere ravvisata un’altrettanto determinata applicazione erronea o falsa d’ogni singola norma, onde le varie censure la cui prospettazione sia ipotizzabile in ragione dell’intestazione del motivo risultano, sotto l’esaminato profilo, inammissibili per assoluto difetto della necessaria specificità.
Tanto è assorbente per la reiezione del motivo.
Volendo, non di meno, estrarre dal contesto del motivo stesso, gravato di plurime argomentazioni irrilevanti ai fini della decisione ed estranee al thema decidendum, le questioni di diritto che in qualche modo possono ritenersi identificabili ed ammissibili, in quanto pertinenti all’oggetto del giudizio e suscettibili d’esame così in sede di merito come in questa sede, devesi rilevare come tutte le questioni attinenti a ragioni di pretesa invalidità delle deliberazioni poste a base della procedura monitoria fossero, comunque, inammissibili quali motivi d’opposizione al decreto emesso all’esito della detta procedura.
In vero, come le SS.UU. di questa Corte hanno già evidenziato decidendo, in questo stesso giudizio, del secondo motivo di ricorso, in tema d’opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63/1 disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale che sia stata già impugnata nella competente sede ex art. 1137 c.c., ma solo questioni riguardanti l’efficacia della delibera medesima. Le ragioni della reiezione dei motivi d’opposizione sul punto svolte dal giudice a quo, non che erronee come ritenuto da parte ricorrente, risultano, piuttosto, superflue, non altro dovendosi rilevare, al riguardo, se non l’inammissibilità dei motivi stessi ed in tal senso, conforme a diritto essendo il dispositivo, va corretta la motivazione ex art. 384 u.c. c.p.c..
Per il che si dimostra infondato anche il quarto motivo di ricorso, nessun’altra giustificazione dell’adottata decisione sul punto essendo tenuto a fornire il giudice a quo una volta rilevata l’assorbente inammissibilità, quali motivi d’opposizione al decreto ingiuntivo ex art. 63/1 disp. att. c.c., dei dedotti vizi di validità delle delibere poste a base del decreto stesso. Fermo tutto quanto sin qui argomentato e deciso, sembra opportuna un’ulteriore considerazione.
Parte ricorrente opera ripetuti riferimenti al fatto d’aver eccepito l’inesistenza sia del supercondominio sia dell’amministratore dello stesso e si duole che il giudice a quo abbia omesso di pronunziare al riguardo e/o ne abbia erroneamente deciso. Sotto il primo profilo, la censura è inammissibile per le stesse ragioni già svolte in relazione all’analoga censura prospettata con il primo motivo, ma è anche infondata, perché il giudice a quo si è espressamente pronunziato su entrambe le questioni. Sotto il secondo profilo, è infondata, in quanto l’eccezione era inammissibile, sia che con l’allegazione dell’inesistenza dei detti soggetti si fosse inteso dedurre l’invalidità delle delibere, valendo al riguardo quanto già evidenziato in precedenza, sia che con la stessa allegazione si fosse inteso contestare tanto la carenza di titolarità del diritto in capo al supercondominio quanto il potere di rappresentanza dello stesso nel processo da parte dell’amministratore, entrambe le questioni non risultando essere state proposte nei corretti termini giusprocessualistici.
Questioni che, d’altronde, si manifestano del tutto infondate, dacché erra parte ricorrente nel ritenere sia che il supercondomio possa costituirsi solo per manifestazione di volontà dell’originario costruttore o di tutti i proprietari di unità immobiliari in più condomini, sia che il G. non fosse legittimo amministratore del supercondominio.
Come, in vero, la particolare comunione regolata dall’art. 1117 ss. c.c., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario d’un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine. (Cass. 4.10.04 n. 19829, 10.9.04 n. 18226, 19.2.04 n. 3257, 5.10.83 n. 5794, 18.1.82 n. 319, 18.12.78 n. 6073, 3.1.77 n. 1), così anche il supercondominio, istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l’alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 18.4.05 n. 8066, 3.10.03 n. 14791, 7.7.00 n. 9096, 8.8.96 n. 7286). In tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che dei detti beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini, assicuri la gestione, in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell’autorità giudiziaria ex art. 1129, primo comma, secondo periodo, c.c..
Nella specie, tale provvedimento è stato adottato, previa adeguata valutazione delle emergenze istruttorie e particolarmente della raccomandazione approvata a larga maggioranza proprio dall’assemblea del [...], dal tribunale di Bassano del Grappa il 26.3.99, con nomina del G. ad amministratore (oltre che del [...], del [...] e del [...]) anche del “Centro Residenziale [...] “, che è, appunto, il supercondominio del quale si discute.
Onde è che non può fondatamente negarsi l’esistenza né del supercondominio né del suo amministratore nella persona del G. .
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in Euro 100,00 per esborsi ed Euro 1.000,00 per onorari oltre ad accessori di legge.

Il condominio ed il pavimento scivoloso per la cera

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 12 agosto 2008

Secondo la Terza Sezione della Cassazione, il Condominio non risponde del danno se la caduta rovinosa, causata dal pavimento scivoloso per la cera, sia da imputare al comportamento del danneggiato che, prima di attraversare l’atrio, avrebbe dovuto prestare la normale diligenza.

La colpa finisce, dunque, per interrompere la responsabilità oggettiva del custode, individuata dall’articolo 2051 del codice civile, il cui presupposto è la lesività, o meglio pericolosità, intrinseca della cosa da custodire.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione Terza Sezione Civile n. 16607 del 19 giugno 2008

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 18.4.96 T., premesso che era scivolata nell’atrio dell’edificio sito in Milano, via S. , a causa della cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio di via S. 16 per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da essa patiti ai sensi dell’art. 2051 cc, quale custode delle parti comuni dell’edificio o, in subordine, ai sensi dell’art. 2043 CC.

Il Condominio si costituiva chiedendo il rigetto dell’avversa domanda.

Con sentenza n. 3172/00 il Tribunale adito rigettava le domande e, dopo la proposizione da parte della T. dell’appello, resistito dall’appellato, che a sua volta spiegava appello incidentale relativamente alla disposta compensazione delle spese del primo grado di giudizio, la Corte di appello di Milano, con sentenza depositata il 23.5.03, rigettava entrambi gli appelli, con la condanna dell’appellante alle spese del secondo grado di giudizio.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la T., con quattro motivi e depositando anche una memoria, mentre il Condominio ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2051 cc ed omessa motivazione su un punto decisivo, in quanto i giudici di appello hanno fornito una motivazione incongrua ed affetta da vizi logico-giuridici per escludere l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 2051.

Con il secondo motivo denuncia contraddittoria motivazione su un punto decisivo, laddove la Corte di merito ha escluso l’applicabilità dell’anzidetta presunzione sul presupposto che essa ricorrente non aveva usato la normale diligenza in una situazione di percepibile possibile scivolosità del pavimento.

Con il terzo motivo deduce l’erronea applicazione dell’art. 1227 cc, per non aver la Corte d’appello preso in considerazione la doglianza che nel caso di specie fosse comunque configurabile un concorso di colpa del condominio ai sensi dell’art. 1227.

Con il quarto motivo deduce infine omessa e contraddittoria motivazione, non avendo la Corte territoriale individuato alcun suo specifico comportamento che possa qualificarsi come condotta colposa.

1. I primi due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta ed obiettiva connessione, non sono fondati.

Premesso, infatti, che questa Corte ha più volte affermato il principio che “La responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo” (Cass. 13.5.1999, n. 4757; v. anche Cass. 26.3.2002, n. 4308), si rileva che la sentenza impugnata, facendo proprio il suddetto orientamento giurisprudenziale, ha evidenziato – con motivazione assolutamente logica e congrua – la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (la T. aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.

Siamo, quindi, in presenza di un accertamento in punto di fatto, che, sorretto com’è da congrua e coerente motivazione, deve ritenersi sottratto ad ogni sindacato sul piano di legittimità.

Né può sostenersi che i giudici di merito si siano sottratti all’onere di motivazione sul punto decisivo che l’accertata condotta negligente e disattenta della ricorrente sia stata l’esclusiva causa della sua scivolata sul pavimento, atteso che le argomentate considerazioni su detto comportamento, sopra richiamate, hanno correttamente evidenziato che l’evento dannoso era stato cagionato esclusivamente da caso fortuito (nella specie rappresentato da un fatto imputabile alla stessa persona danneggiata), che per sua intrinseca natura risulta idoneo ad interrompere il collegamento causale tra la cosa ed il danno (v. Cass. 17.1.2001, n. 584).

Si rileva anche che nessuna censura può muoversi, sotto il profilo della contraddittorietà della motivazione , al passo della sentenza impugnata (v. pag. 3) nel quale viene esclusa l’invocabilità nella specie della stessa responsabilità presunta del condominio ai sensi dell’art. 2051 cc.

Infatti, una volta che sia stato accertato, in via di fatto, che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettive del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dal la cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.

Ed invero, la scivolosità del pavimento è stata congruamente valutata dai giudici di merito, che hanno però motivatamente ritenuto che la conseguente scivolata della ricorrente sia dipesa esclusivamente dalla condotta negligente della medesima, con inevitabile interruzione del nesso causale tra la cosa custodita ed il danno patito.

2. Il terzo motivo non è fondato.

Infatti, la Corte di merito ha spiegato, con motivazione immune da vizi logici ed errori giuridici, le ragioni per le quali ha disatteso il secondo motivo d’appello dell’odierna ricorrente, incentrato sulla doglianza che nella fattispecie fosse comunque configurabile un concorso di colpa del condominio ex art. 1227 c.c., facendo riferimento, in primo luogo, alla circostanza che, non essendo stato impugnato il capo della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda – proposta in via subordinata – di risarcimento danni ai sensi dell’art. 2043 c.c., tale capo doveva considerarsi passato in cosa giudicata.

Giustamente, perciò, la sentenza impugnata ha escluso nella fattispecie la possibilità di applicazione dell’art. 1227 primo comma c.c. che, presupponendo l’individuazione di un fatto colposo ascrivibile – in termini di responsabilità aquilana – al creditore, non può applicarsi nel caso in esame, nel quale con decisione ormai passata in giudicato è stata esclusa la responsabilità extracontrattuale del condominio, e dunque la relativa responsabilità.

3. Anche il quarto motivo non presenta alcun fondamento.

Ed invero, come abbiamo già rilevato al punto 1, la Corte di merito ha specificamente individuato il comportamento ascritto alla T. a titolo di colpa che abbia cagionato in via esclusiva il danno dalla medesima patito, precisando che il mancato uso, da parte della danneggiata, della normale diligenza era consistito nell’avere alzato il piede sinistro sul primo gradino prima ancora di assicurarsi la presa al corrimani delle scale.

È evidente, quindi, che la Corte di merito ha attribuito alla T. un preciso comportamento, valutato come colposo nel contesto delle accertate condizioni di fatto del momento (pavimento che presentava una situazione di percepibile possibile scivolosità) ed idoneo a cagionare in via esclusiva il danno lamentato, e che tale comportamento non può certamente risolversi in un mero “atteggiamento mentale” della T. medesima, come quest’ultima pretenderebbe.

Sul punto in questione, perciò, gi riscontra una valida ed insindacabile motivazione, che ha adeguatamente spiegato quale avrebbe dovuto essere lo specifico comportamento che la ricorrente avrebbe dovuto tenere per evitare il danno, e cioè quello di sorreggersi al corrimani delle scale prima di iniziarne la salita.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre concorrono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Ciclomotori, condominio, servitù di pubblico passaggio e rimozione a spese dei trasgressori

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 5 giugno 2008

Con la sentenza 10323/2008 la Cassazione ha chiarito che i privati non possono operare la rimozione di autoveicoli o ciclomotori parcheggiati in quei luoghi, come il portico di un condominio, che sono gravati da una servitù di pubblico passaggio su area privata. In questi casi casi deve intervenire la polizia municipale. I privati, pur in presenza di un cartello apposto sui luoghi indicante “proprietà privata – divieto di sosta – rimozione a spese dei trasgressori”, non possono neppure chiedere autonomamente il pagamento delle spese occorse per la rimozione.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione II Sezione Civile n. 10323 del 21 aprile 2008

Svolgimento del processo

In esecuzione del contratto di prestazione d’opera stipulato con il Condominio [...],il Centro Soccorso Stradale (CSS) di [...] rimuoveva dal portico condominiale il ciclomotore di proprietà di P.S., ivi abusivamente parcheggiato nonostante la presenza di appositi cartelli con l’indicazione di “proprietà privata – divieto di sosta” e con l’avvertimento che i motoveicoli sarebbero stati rimossi a spese dei trasgressori.

P.S., proprietario del ciclomotore, ritirava il mezzo, pagando la somma di lire 265.000 per spese di rimozione, trasporto e custodia, e, deducendo l’illegittimità della rimozione in quanto operata da privato e non dall’autorità amministrativa all’uopo preposta, adiva il giudice di pace di Bologna per la condanna del CSS alla restituzione della somma, oltre al risarcimento dei danni.

Con sentenza in data 11-21 marzo 2003 il giudice di pace di Bologna accoglieva la domanda e condannava il Centro di Soccorso Stradale di [...] alla restituzione a P.S. della somma di Euro 136,86, oltre agli interessi legali ed alle spese del giudizio.

Avverso detta sentenza il Centro di Soccorso Stradale ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

P.S. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la società ricorrente denuncia mera apparenza ovvero contraddittorietà e perplessità dell’intera motivazione della sentenza impugnata, poiché risulta impossibile ricostruire il processo logico-giuridico seguito dal giudice di pace di Bologna, con una motivazione del tutto perplessa e contraddittoria, che rende dubbia la qualificazione giuridica delle posizioni soggettive e dei rapporti giuridici, che detto giudice ha posto a fondamento del suo iter argomentativo.

Secondo il ricorrente il giudice di pace ha preteso “di poter configurare un atipico e non meglio precisato affievolimento del diritto di proprietà che deriverebbe da una servitù d’uso pubblico, – precisamente da un diritto di pubblico passaggio pedonale, – gravante sull’area del portico stesso” (cfr. ricorso a pag. 6).

Il motivo è infondato.

Non sussiste, infatti, un vizio di motivazione deducibile avverso la sentenza pronunciata secondo equità dal giudice di pace in causa del valore che non superi i millecento euro (art. 113, comma 2, c.p.c.).

Il giudice di pace sul punto ha argomentato dell’esistenza di una servitù di pubblico passaggio su area privata, che attribuirebbe alla sola pubblica amministrazione il potere di disciplinare l’uso.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia omesso esame di risultanze probatorie documentali, nonché violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., per avere il giudice di pace omesso di valutare il negozio autorizzativo, con cui il Condominio [...] ha incaricato la società ricorrente, in data 20 giugno 2001, di provvedere alla rimozione dei motocicli abbandonati sotto il portico condominiale.

Il motivo è infondato.

Il giudice di pace non ha affatto omesso l’esame del provvedimento condominiale, che autorizzava l’amministratore ad incaricare il Centro Soccorso di rimuovere i veicoli parcheggiati sotto il portico.

Il giudice di pace ha ritenuto che siffatto potere spettava a ciascun condominio.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia insufficienza e contraddittorietà della motivazione, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 3, 14, 47, comma 2, e dell’art. 42 della Costituzione, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., poiché la sentenza impugnata sostanzialmente disconosce il fatto che l’arbitraria invasione di un portico di proprietà privata determina, oltre una contravvenzione del codice della strada, anche la commissione di un fatto illecito ed una molestia al godimento dell’immobile.

Con il quarto motivo la ricorrente ha denunciato insufficienza e contraddittorietà della motivazione, nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 42 della Costituzione, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., e degli artt. 3 (uguaglianza dei cittadini) e 14 (inviolabilità del domicilio).

I due motivi, che per la loro connessione logico-giuridica possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati, perché manca una norma costituzionale per affermare il diritto della ricorrente; la quale non ha in alcun modo motivato l’asserita violazione degli artt. 3 e 14 della Costituzione, né ha spiegato come la sentenza impugnata possa avere violato il principio di uguaglianza dei cittadini o il principio di inviolabilità del domicilio, vertendosi su questione riguardante la rimozione, senza intervento della polizia municipale, di un motociclo da un portico gravato da una servitù di pubblico passaggio, che è cosa ben diversa dal domicilio.

Erroneamente la ricorrente richiama l’art. 47, comma 2, della Cost., che è norma programmatica, con cui si statuisce che la Repubblica favorisce l’accesso al risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione, materia estranea alla presente causa.

Infondato è anche il richiamo all’art. 42 della Cost., secondo cui la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, perché il giudice di pace non ha mai messo in dubbio la proprietà del portico in capo al condominio.

Respinto il ricorso, ricorrono giusti motivi per compensare le spese del presente giudizio.

PQM

La Corte respinge il ricorso e compensa le spese.

Condominio: parti comuni, parti private e suolo

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 10 maggio 2008

La II Sezione della Cassazione, facendo uso del “criterio del suolo” formula il seguente principio “per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario”.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione II Sezione Civile n. 7043 del 14 marzo 2008

Svolgimento del processo

A e B. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio C. di Empoli per sentire annullare la delibera con cui l’assemblea del 25-2-1992 aveva posto anche a loro carico le spese di restauro della facciata perimetrale di un manufatto ubicato sopra la copertura del fabbricato denominato “stanza sopra vano scala”.
Deducevano al riguardo la loro estraneità ai lavori, in quanto relativi a un vano di cui non avevano l’uso e dal quale non ne traevano alcun vantaggio.

Il convenuto chiedeva il rigetto della domanda, rilevando che il manufatto in oggetto doveva considerarsi di natura condominiale, perché aveva funzione di copertura dell’edificio e le sue pareti dovevano considerarsi alla stregua di muri maestri.
Con sentenza del 15 settembre 1999 il Tribunale rigettava la domanda.
Con sentenza del 29 marzo 2000 la Corte di appello di Firenze, in parziale accoglimento dell’impugnazione proposta dagli attori, riteneva questi ultimi tenuti a contribuire alle spese relativamente soltanto a uno dei muri del vano ubicato al piano superiore del predetto manufatto.
Secondo i giudici di appello, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, doveva escludersi che avessero natura condominiale le quattro pareti del corpo di fabbrica realizzato sul lastrico solare, non avendo le stesse la funzione di reggere la copertura dell’edificio che per quasi tutta la sua estensione era munito di una sua copertura a lastrico solare; in realtà, le predette pareti davano vita a un manufatto architettonicamente aggiuntivo, composto da due piani, il primo ubicato alla stessa quota della terrazza circostante, alla quale dava accesso ed adibito a stenditoio, il secondo al piano superiore con la specifica funzione di ricovero dell’ascensore.
La funzione di copertura del vano scala, assolta dal piano di calpestio del piano superiore, era passata per forza di cose al solaio che ricopre quest’ultimo, tant’è vero che gli appellanti non avevano rifiutato di partecipare alle relative spese di manutenzione, discendendo tale obbligo dagli artt. 1117 e 1123 cod. civ. che presuppongono la natura condominiale del lastrico solare, indipendentemente dall’appartenenza del piano ad esso sottostante.
La sentenza ha, quindi, ritenuto che gli attori fossero tenuti alla manutenzione di uno soltanto dei muri del vano ubicato al piano superiore del predetto manufatto, in quanto sopraelevazione di uno dei muri perimetrali dell’edificio e, perciò, da considerare portanti dell’intero edificio, mentre gli altri tre lati, ricadendo all’interno del terrazza, non potevano essere considerati comuni, se non nell’ambito degli stessi condomini cui la sopraelevazione apparteneva, e ciò non diversamente da un piano attico regolarmente abitato: pertanto, gli appellanti non potevano essere tenuti alle relative spese. Peraltro, tale considerazione valeva soltanto per il piano superiore (ove erano allocati il macchinario per l’ascensore e l’ormai dismessa centrale termica di cui gli attori non avevano l’uso) ma non anche per quello sito al piano inferiore che era di proprietà comune perché serviva da accesso al lastrico solare.
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio C. di Empoli sulla base di due motivi.
Resistono con controricorso A. e B.
Le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Con i due motivi il ricorrente, nel lamentare violazione e falsa applicazione dell’art. 117 cod. civ. nonché contraddittorietà della motivazione, sostanzialmente formula la medesima censura, deducendo l’erroneità della sentenza gravata laddove aveva escluso la natura condominiale delle tre pareti che, sorreggendo il lastrico solare di copertura, dovevano avere natura di muri maestri o perimetrali che, in mancanza di titolo contrario, devono presumersi comuni; doveva ritenersi contra legem l’affermazione, secondo cui il primo piano aveva natura condominiale mentre il secondo era di proprietà esclusiva dei condomini che lo usano e il soprastante solaio di copertura era condominiale.
La doglianza è fondata.
La sentenza ha dapprima escluso la condominialità dei muri perimetrali del piano superiore del manufatto ubicato sul lastrico solare sul rilievo che il solaio da essi sorretto non svolgeva la funzione di copertura dell’intero edificio: peraltro, nel descrivere il manufatto de quo come un autonomo corpo di fabbrica ubicato sulla terrazza che costituisce il lastrico solare dell’edificio, ha ritenuto comune il solaio di copertura del predetto manufatto in considerazione della funzione di copertura del vano scala.
Il giudice di appello ha quindi limitato l’obbligo degli attori di contribuire alle spese di manutenzione delle pareti relative al piano superiore al solo muro che, in quanto la prosecuzione del muro perimetrale dell’edificio, doveva ritenersi comune.
Orbene, la sentenza, pur avendo ritenuto di proprietà comune il vano ubicato al piano inferiore (perché adibito a dare accesso al lastrico solare), ha erroneamente escluso che fossero da ritenersi comuni le pareti del piano superiore che, costituendo la proiezione verticale dei muri del piano sottostante, invece erano, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., pure esse oggetto di comunione in assenza di un titolo contrario: oltretutto, le stesse dovevano considerarsi condominiali in relazione alla loro destinazione, avendo necessariamente la funzione di reggere il solaio che, secondo la stessa sentenza, era stato ritenuto di proprietà comune.
Il ricorso va pertanto accolto.
Al riguardo va formulato il seguente principio di diritto: “per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario”.
La sentenza va cassata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fattola causa va decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ.: deve essere respinta la domanda proposta dagli attori, attesa la legittimità dell’impugnata delibera.
Le spese relative al giudizio di merito e alla fase di legittimità vanno poste in solido a carico dei resistenti.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dagli attori.
Condanna i resistenti al pagamento in solido in favore del ricorrente delle spese processuali: a) di primo grado, che liquida in Euro 900,00 per spese vive e di consulenza, Euro 750,00 per diritti di procuratore ed Euro 1.000,00 per onorari di avvocato; b) relative al giudizio di appello, liquidate in Euro 150,00 per spese vive, Euro 450,00 per diritti di procuratore ed Euro 900,00 per onorari di avvocato; c) di legittimità, liquidate in Euro 1.600,00 di cui Euro 100,00 per esborsi, oltre a spese generali ed accessori di legge.

Scale e pianerottoli nel condominio

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 aprile 2008

Continuiamo ad occuparci del condominio.

Le scale, dal punto di vista architettonico, costituiscono una struttura di gradini che consento la comunicazione fra piani posti a livelli diversi dell’edificio condominiale.

In assenza di un titolo contrario, le scale trovano disciplina nell’articolo 1117 del Codice Civile e sono considerate parti comuni dell’edificio. Per la precisione parti necessarie ed in comunione fra i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano.

I pianerottoli, invece, sono quelle zone di sosta o di accesso agli appartamenti situati tra le rampe di scale del condominio. Di questi ultimi non vi è traccia nell’articolo 1117 ma, data la loro essenzialità architettonica, è del tutto consequenziale che debbano essere considerati beni comuni.

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare liberamente sia le scale che i pianerottoli ma è tenuto al rispetto della loro destinazione. Se non vi sono divieti nel regolamento, è possibile collocare degli oggetti davanti alla porta di accesso al proprio appartamento. Questi possono differenziarsi a seconda del carattere funzionale od ornamentale. Ad esempio gli zerbini sono funzionali mentre i vasi con piante hanno carattere ornamentale. Secondo l’opinione comune, mediante questi oggetti, il condominio acquisisce un vantaggio in termini estetici od igienici.

Ma esistono altri limiti? Innanzitutto non si può procedere a trasformare il pianerottolo in modo tale che il risultato finale sia l’inglobamento dello stesso all’appartamento. Sono così vietate attività come l’installazione di porte o cancelli che determinino la chiusura di una porzione del pianerottolo. Bisogna sempre rammentare che ciascun condomino ha un diritto di uso che insiste sul medesimo bene. Quando una porzione dello stabile non è più accessibile indiscriminatamente a tutti allora vi è una illegittima prevalenza del potere di un singolo sulla cosa comune.

In situazioni particolari ed anche in assenza di un divieto regolamentare, gli oggetti funzionali od ornamentali possono costituire un pericolo. Pensiamo a casi in cui un vaso od un tappeto costituiscano un ostacolo tale da intralciare la circolazione sul vano scale. L’uso che il singolo fa delle scale o del pianerottolo può costringere gli altri ad usare il medesimo bene in situazione di rischio generico. Quindi, tenuto conto della particolare rischiosità, è legittimo vietare l’installazione di tali oggetti dovendosi ritenere prevalente il diritto alla sicurezza di tutti rispetto al diritto d’uso del singolo.

Le maggioranze necessarie nell’assemblea condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 febbraio 2008

Vediamo di definire in poche parole cosa sia l’assemblea condominiale, essa rappresenta non solo uno strumento di partecipazione democratica alla gestione della cosa comune ma anche un mezzo di controllo ed indirizzo. Per questa ragione la volontà espressa da una quota di condomini diviene quella di tutti i “comunisti” e l’accordo raggiunto vincola anche gli assenti o i dissenzienti. Data l’importanza che l’assemblea condominiale rappresenta per le sorti della comunione sono previsti numerosi adempimenti formali per la convocazione, la costituzione e lo svolgimento della stessa.

Riguardo il numero dei partecipanti, ossia alla maggior parte di loro (quorum maxima pars), il criterio maggioritario è temperato dal riparto millesimale di proprietà. Ciascun voto può avere un peso diverso e nei fatti si assiste ad una doppia maggioranza: una dipendente dal numero dei votanti ed un’altra collegata al peso negoziale delle singole proprietà.

Il legislatore in alcuni casi è intervenuto fornendo indicazioni sul quorum richiesto mentre in altri ha compensato la giurisprudenza.

Occorre innanzitutto tenere presente che vi sono due tipi di maggioranze. La prima, detta “quorum costitutivo”, è richiesta affinché l’assemblea risulti validamente costituita. La seconda, detta “quorum deliberativo”,  è richiesta affinché la volontà espressa in sede assembleare risulti valida.

All’interno delle maggioranze vi è una ulteriore suddivisione in base al numero dei partecipanti alle sorti del condominio ed in base al valore delle proprietà possedute dai votanti. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente ritenuto che entrambi i requisiti, ossia numero e valore, debbano essere presenti per poter parlare di maggioranza assembleare.

L’articolo 1136 del Codice Civile esprime quelle che sono le maggioranze richieste dalla legge perché sia adottata validamente una delibera assembleare e così recita:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”

Dall’articolo 1136 ricaviamo che vi sono tre tipologie di deliberazioni:

1) gli atti di ordinaria amministrazione;

2) gli atti di straordinaria amministrazione che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

3) gli atti che hanno per oggetto innovazioni.

Per le delibere ad oggetto gli atti di ordinaria amministrazione il quorum costitutivo è, in prima convocazione, pari a 2/3 dei condomini mentre, in seconda convocazione, è sufficiente una quota di un 1/3 purché corrispondente anche ad 1/3 del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto gli atti di straordinaria amministrazione occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto innovazioni, come individuate dall’articolo 1120 del codice civile, occorre sempre la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino anche i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Seguono delle tabelle riepilogative sui quorum richiesti:

Quorum per la costituzione dell’assemblea:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Costituzione dell’Assemblea	2/3 del valore dell’intero edificio ed 2/3 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/3 del valore dell’intero edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda

Quorum perché l’assemblea possa deliberare:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Alienazione	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Approvazione del bilancio consuntivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del bilancio preventivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del regolamento condominiale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del rendiconto annuale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Barriere architettoniche (Legge 13/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Compenso amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Concessione d’ipoteca	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Costituzione di diritti reali come l’usufrutto o la servitù	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità di partecipanti al condominio	1000	seconda
Costituzione di un fondo per gli interventi straordinari	1/2 +1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Eliminazione del portierato	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Impiego attivo della gestione	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Innovazioni che impediscono il godimento anche di un condomino	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che influiscono sul decoro architettonico o rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni per il maggior rendimento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Innovazioni per il miglioramento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Installazione di antenne satellitari (Legge 66/2001)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi di risanamento (Legge 457/1978)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi per il contenimento dei consumi energetici (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Liti attive e passive su materia che eccedono la competenza dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Locazione delle parti comuni dell’edificio con variazione della destinazione d’uso	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità fino a 9 anni	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione ultranovennale delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento assembleare	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento contrattuale	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica o revisione delle tabelle millesimali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Mutamento d’uso degli ex locali adibiti a portineria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nomina dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nuovi criteri di ripartizione delle spese in difformità ai criteri legali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Opere di manutenzione straordinaria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Realizzazione di parcheggi (Legge 122/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Revoca dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ricostruzione dell’edificio per meno di 3/4 dell’interezza	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Riparazioni straordinarie di notevole entità	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ripartizione delle spese	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Scioglimento del condominio da cui si ottengano parti autonome senza ulteriori opere edilizie	1/2 + 1 degli interventi in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Scioglimento del condominio con ulteriori opere edilizie per garantire l’autonomia delle parti	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda

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