Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 maggio 2009

Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?

Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.

Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.

Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:

Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente  l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia  la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.

Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.

Scale e pianerottoli nel condominio

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 aprile 2008

Continuiamo ad occuparci del condominio.

Le scale, dal punto di vista architettonico, costituiscono una struttura di gradini che consento la comunicazione fra piani posti a livelli diversi dell’edificio condominiale.

In assenza di un titolo contrario, le scale trovano disciplina nell’articolo 1117 del Codice Civile e sono considerate parti comuni dell’edificio. Per la precisione parti necessarie ed in comunione fra i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano.

I pianerottoli, invece, sono quelle zone di sosta o di accesso agli appartamenti situati tra le rampe di scale del condominio. Di questi ultimi non vi è traccia nell’articolo 1117 ma, data la loro essenzialità architettonica, è del tutto consequenziale che debbano essere considerati beni comuni.

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare liberamente sia le scale che i pianerottoli ma è tenuto al rispetto della loro destinazione. Se non vi sono divieti nel regolamento, è possibile collocare degli oggetti davanti alla porta di accesso al proprio appartamento. Questi possono differenziarsi a seconda del carattere funzionale od ornamentale. Ad esempio gli zerbini sono funzionali mentre i vasi con piante hanno carattere ornamentale. Secondo l’opinione comune, mediante questi oggetti, il condominio acquisisce un vantaggio in termini estetici od igienici.

Ma esistono altri limiti? Innanzitutto non si può procedere a trasformare il pianerottolo in modo tale che il risultato finale sia l’inglobamento dello stesso all’appartamento. Sono così vietate attività come l’installazione di porte o cancelli che determinino la chiusura di una porzione del pianerottolo. Bisogna sempre rammentare che ciascun condomino ha un diritto di uso che insiste sul medesimo bene. Quando una porzione dello stabile non è più accessibile indiscriminatamente a tutti allora vi è una illegittima prevalenza del potere di un singolo sulla cosa comune.

In situazioni particolari ed anche in assenza di un divieto regolamentare, gli oggetti funzionali od ornamentali possono costituire un pericolo. Pensiamo a casi in cui un vaso od un tappeto costituiscano un ostacolo tale da intralciare la circolazione sul vano scale. L’uso che il singolo fa delle scale o del pianerottolo può costringere gli altri ad usare il medesimo bene in situazione di rischio generico. Quindi, tenuto conto della particolare rischiosità, è legittimo vietare l’installazione di tali oggetti dovendosi ritenere prevalente il diritto alla sicurezza di tutti rispetto al diritto d’uso del singolo.

Le maggioranze necessarie nell’assemblea condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 febbraio 2008

Vediamo di definire in poche parole cosa sia l’assemblea condominiale, essa rappresenta non solo uno strumento di partecipazione democratica alla gestione della cosa comune ma anche un mezzo di controllo ed indirizzo. Per questa ragione la volontà espressa da una quota di condomini diviene quella di tutti i “comunisti” e l’accordo raggiunto vincola anche gli assenti o i dissenzienti. Data l’importanza che l’assemblea condominiale rappresenta per le sorti della comunione sono previsti numerosi adempimenti formali per la convocazione, la costituzione e lo svolgimento della stessa.

Riguardo il numero dei partecipanti, ossia alla maggior parte di loro (quorum maxima pars), il criterio maggioritario è temperato dal riparto millesimale di proprietà. Ciascun voto può avere un peso diverso e nei fatti si assiste ad una doppia maggioranza: una dipendente dal numero dei votanti ed un’altra collegata al peso negoziale delle singole proprietà.

Il legislatore in alcuni casi è intervenuto fornendo indicazioni sul quorum richiesto mentre in altri ha compensato la giurisprudenza.

Occorre innanzitutto tenere presente che vi sono due tipi di maggioranze. La prima, detta “quorum costitutivo”, è richiesta affinché l’assemblea risulti validamente costituita. La seconda, detta “quorum deliberativo”,  è richiesta affinché la volontà espressa in sede assembleare risulti valida.

All’interno delle maggioranze vi è una ulteriore suddivisione in base al numero dei partecipanti alle sorti del condominio ed in base al valore delle proprietà possedute dai votanti. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente ritenuto che entrambi i requisiti, ossia numero e valore, debbano essere presenti per poter parlare di maggioranza assembleare.

L’articolo 1136 del Codice Civile esprime quelle che sono le maggioranze richieste dalla legge perché sia adottata validamente una delibera assembleare e così recita:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”

Dall’articolo 1136 ricaviamo che vi sono tre tipologie di deliberazioni:

1) gli atti di ordinaria amministrazione;

2) gli atti di straordinaria amministrazione che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

3) gli atti che hanno per oggetto innovazioni.

Per le delibere ad oggetto gli atti di ordinaria amministrazione il quorum costitutivo è, in prima convocazione, pari a 2/3 dei condomini mentre, in seconda convocazione, è sufficiente una quota di un 1/3 purché corrispondente anche ad 1/3 del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto gli atti di straordinaria amministrazione occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto innovazioni, come individuate dall’articolo 1120 del codice civile, occorre sempre la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino anche i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Seguono delle tabelle riepilogative sui quorum richiesti:

Quorum per la costituzione dell’assemblea:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Costituzione dell’Assemblea	2/3 del valore dell’intero edificio ed 2/3 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/3 del valore dell’intero edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda

Quorum perché l’assemblea possa deliberare:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Alienazione	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Approvazione del bilancio consuntivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del bilancio preventivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del regolamento condominiale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del rendiconto annuale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Barriere architettoniche (Legge 13/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Compenso amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Concessione d’ipoteca	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Costituzione di diritti reali come l’usufrutto o la servitù	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità di partecipanti al condominio	1000	seconda
Costituzione di un fondo per gli interventi straordinari	1/2 +1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Eliminazione del portierato	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Impiego attivo della gestione	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Innovazioni che impediscono il godimento anche di un condomino	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che influiscono sul decoro architettonico o rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni per il maggior rendimento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Innovazioni per il miglioramento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Installazione di antenne satellitari (Legge 66/2001)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi di risanamento (Legge 457/1978)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi per il contenimento dei consumi energetici (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Liti attive e passive su materia che eccedono la competenza dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Locazione delle parti comuni dell’edificio con variazione della destinazione d’uso	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità fino a 9 anni	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione ultranovennale delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento assembleare	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento contrattuale	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica o revisione delle tabelle millesimali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Mutamento d’uso degli ex locali adibiti a portineria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nomina dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nuovi criteri di ripartizione delle spese in difformità ai criteri legali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Opere di manutenzione straordinaria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Realizzazione di parcheggi (Legge 122/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Revoca dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ricostruzione dell’edificio per meno di 3/4 dell’interezza	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Riparazioni straordinarie di notevole entità	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ripartizione delle spese	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Scioglimento del condominio da cui si ottengano parti autonome senza ulteriori opere edilizie	1/2 + 1 degli interventi in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Scioglimento del condominio con ulteriori opere edilizie per garantire l’autonomia delle parti	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda

Condominio e sopraelevazione

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 9 settembre 2007

Le Sezioni Unite, risolvendo un contrasto, chiariscono, con la pronuncia n. 16749 del 30 luglio 2007, quando sia dovuta l’indennità di sopraelevazione, prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile, e per far ciò distinguono tra sopraelevazione, ristrutturazione e ricostruzione.

Si parla di sopraelevazione ogni qualvolta si alterino le componenti essenziali dell’appartamento posto all’ultimo piano intervenendo, non solo sulle altezze, ma semplicemente sui rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti. Non occorre, dunque, un innalzamento del fabbricato (ossia una differenza in altezza tra piano dell’appartamento e soffitto o colmo del tetto dello stabile).Si ha ristrutturazione quando permangano inalterate tutte le componenti essenziali e dunque i rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti.

Si ha invece ricostruzione quando si procede al ripristino dell’esattezza originaria, senza apportare variazione alcuna, di tutti quegli elementi dell’edificio danneggiati o demoliti per cause anche naturali.

Solo nell’ipotesi di sopraelevazione è dovuta sempre l’indennità prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile :

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentano.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.

La ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 8 luglio 2007

Innanzitutto occorre definire cosa si intende per “tetto”.

Il tetto è una struttura che protegge dagli agenti atmosferici l’intero stabile di un edificio.

Il tetto va, dunque, visto nel suo insieme e comprende le travi, i correnti, gli arcarecci, le capriate, il tavolato, i materiali impermeabilizzanti o comunque protettivi degli altri strati, le tegole, il displuvio e gli eventuali elementi accessori quali la gronda ed i pluviali (non costituisce invece elemento del tetto il solaio sottotetto con funzione per lo più isolante dal caldo o dal freddo e quindi assimilato alla pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano).

Qualunque struttura coprente può essere qualificata come tetto tranne il caso in cui si tratti di tettoia. Quest’ultima infatti è caratterizzata dalla provvisorietà, poiché si tratta generalmente di coperture a pannelli, disposte su zone strutturalmente scoperte, e quindi esposte all’azione atmosferica.

Per regola generale può dirsi:

1) che si ha condominio ogni volta che in uno stabile vi siano più proprietari di porzioni esclusive accanto alle quali vi sono parti di uso comune a tutti i proprietari;

2) che è attratto nella disciplina condominiale, dunque può definirsi parte comune, non solo quanto individuato dall’articolo 1117 del Codice Civile (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, portineria, lavanderia, caldaie, stenditoi, manufatti-opere-installazioni di uso od utilità comune) ma tutto ciò che, senza eccezione del titolo, è legato al suolo in maniera talmente stabile da farne presumere l’indivisibilità, a meno di dimostrare che pur procedendo alla divisione non si rechi un incomodo a ciascun condomino;

3) il “suolo comune” si delinea prolungando la linea dei muri perimetrali, anche virtuale (in presenza di cortili scoperti o vani bassi in parte al di fuori del perimetro), e vi ricade tutto ciò che è aggiunto alle fondamenta o ad una porzione dello stabile che non può essere dissociato senza alterarne la stabilità e la sicurezza. Vanno, inoltre, ricompresi nel suolo comune non solo la superficie sulla quale insiste il piano terra ma tutta la porzione di terreno sita in profondità, alla base del fabbricato, e ricompressa nelle fondamenta;

4) che è da considerarsi tetto “condominiale” l’insieme di tutte le opere con compito di protezione dagli agenti atmosferici e collocate nella linea, anche virtuale, corrispondente al suolo di cui al precedente punto 3.

Al fine della ripartizione delle spese stabilisce l’articolo 1123, comma primo, del Codice Civile: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“.

Dunque se il tetto funge da copertura all’intero edificio, le spese occorrenti per la sua manutenzione, devono essere sostenute da tutti i condomini (compreso anche da colui che abbia ricevuto un danno ad esempio da infiltrazioni di acqua piovana).

All’opposto se il tetto copre solo una parte o porzione dell’edificio, tenuto conto che in tal caso l’uso non è uguale ed indiscriminato, le spese saranno ripartire in base al secondo e terzo comma dell’articolo 1123, ossia : in proporzione all’uso che ciascuno può farne od in base all’utilità.

Qualora il tetto sia di proprietà esclusiva (ad esempio perché l’originario costruttore si è riservato formalmente il tetto magari per una futura sopraelevazione, o perché è stato provato non sussistente il legame materiale di incorporazione tra le parti dell’edificio) si applicherà il generale principio di cui all’articolo 1126 del Codice Civile, dunque : coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un 1/3 della spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte servita dal tetto proporzionalmente al valore del piano di ciascuno.

Per l’uso di criteri diversi di ripartizione delle spese occorre un accordo unanime tra i condomini od una diversa pattuizione (magari attraverso il regolamento predisposto dal costruttore dell’edificio).