Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 maggio 2009

Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?

Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.

Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.

Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:

Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente  l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia  la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.

Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.

Il condominio ed il pavimento scivoloso per la cera

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 12 agosto 2008

Secondo la Terza Sezione della Cassazione, il Condominio non risponde del danno se la caduta rovinosa, causata dal pavimento scivoloso per la cera, sia da imputare al comportamento del danneggiato che, prima di attraversare l’atrio, avrebbe dovuto prestare la normale diligenza.

La colpa finisce, dunque, per interrompere la responsabilità oggettiva del custode, individuata dall’articolo 2051 del codice civile, il cui presupposto è la lesività, o meglio pericolosità, intrinseca della cosa da custodire.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione Terza Sezione Civile n. 16607 del 19 giugno 2008

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 18.4.96 T., premesso che era scivolata nell’atrio dell’edificio sito in Milano, via S. , a causa della cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio di via S. 16 per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da essa patiti ai sensi dell’art. 2051 cc, quale custode delle parti comuni dell’edificio o, in subordine, ai sensi dell’art. 2043 CC.

Il Condominio si costituiva chiedendo il rigetto dell’avversa domanda.

Con sentenza n. 3172/00 il Tribunale adito rigettava le domande e, dopo la proposizione da parte della T. dell’appello, resistito dall’appellato, che a sua volta spiegava appello incidentale relativamente alla disposta compensazione delle spese del primo grado di giudizio, la Corte di appello di Milano, con sentenza depositata il 23.5.03, rigettava entrambi gli appelli, con la condanna dell’appellante alle spese del secondo grado di giudizio.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la T., con quattro motivi e depositando anche una memoria, mentre il Condominio ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2051 cc ed omessa motivazione su un punto decisivo, in quanto i giudici di appello hanno fornito una motivazione incongrua ed affetta da vizi logico-giuridici per escludere l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 2051.

Con il secondo motivo denuncia contraddittoria motivazione su un punto decisivo, laddove la Corte di merito ha escluso l’applicabilità dell’anzidetta presunzione sul presupposto che essa ricorrente non aveva usato la normale diligenza in una situazione di percepibile possibile scivolosità del pavimento.

Con il terzo motivo deduce l’erronea applicazione dell’art. 1227 cc, per non aver la Corte d’appello preso in considerazione la doglianza che nel caso di specie fosse comunque configurabile un concorso di colpa del condominio ai sensi dell’art. 1227.

Con il quarto motivo deduce infine omessa e contraddittoria motivazione, non avendo la Corte territoriale individuato alcun suo specifico comportamento che possa qualificarsi come condotta colposa.

1. I primi due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta ed obiettiva connessione, non sono fondati.

Premesso, infatti, che questa Corte ha più volte affermato il principio che “La responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo” (Cass. 13.5.1999, n. 4757; v. anche Cass. 26.3.2002, n. 4308), si rileva che la sentenza impugnata, facendo proprio il suddetto orientamento giurisprudenziale, ha evidenziato – con motivazione assolutamente logica e congrua – la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (la T. aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.

Siamo, quindi, in presenza di un accertamento in punto di fatto, che, sorretto com’è da congrua e coerente motivazione, deve ritenersi sottratto ad ogni sindacato sul piano di legittimità.

Né può sostenersi che i giudici di merito si siano sottratti all’onere di motivazione sul punto decisivo che l’accertata condotta negligente e disattenta della ricorrente sia stata l’esclusiva causa della sua scivolata sul pavimento, atteso che le argomentate considerazioni su detto comportamento, sopra richiamate, hanno correttamente evidenziato che l’evento dannoso era stato cagionato esclusivamente da caso fortuito (nella specie rappresentato da un fatto imputabile alla stessa persona danneggiata), che per sua intrinseca natura risulta idoneo ad interrompere il collegamento causale tra la cosa ed il danno (v. Cass. 17.1.2001, n. 584).

Si rileva anche che nessuna censura può muoversi, sotto il profilo della contraddittorietà della motivazione , al passo della sentenza impugnata (v. pag. 3) nel quale viene esclusa l’invocabilità nella specie della stessa responsabilità presunta del condominio ai sensi dell’art. 2051 cc.

Infatti, una volta che sia stato accertato, in via di fatto, che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettive del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dal la cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.

Ed invero, la scivolosità del pavimento è stata congruamente valutata dai giudici di merito, che hanno però motivatamente ritenuto che la conseguente scivolata della ricorrente sia dipesa esclusivamente dalla condotta negligente della medesima, con inevitabile interruzione del nesso causale tra la cosa custodita ed il danno patito.

2. Il terzo motivo non è fondato.

Infatti, la Corte di merito ha spiegato, con motivazione immune da vizi logici ed errori giuridici, le ragioni per le quali ha disatteso il secondo motivo d’appello dell’odierna ricorrente, incentrato sulla doglianza che nella fattispecie fosse comunque configurabile un concorso di colpa del condominio ex art. 1227 c.c., facendo riferimento, in primo luogo, alla circostanza che, non essendo stato impugnato il capo della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda – proposta in via subordinata – di risarcimento danni ai sensi dell’art. 2043 c.c., tale capo doveva considerarsi passato in cosa giudicata.

Giustamente, perciò, la sentenza impugnata ha escluso nella fattispecie la possibilità di applicazione dell’art. 1227 primo comma c.c. che, presupponendo l’individuazione di un fatto colposo ascrivibile – in termini di responsabilità aquilana – al creditore, non può applicarsi nel caso in esame, nel quale con decisione ormai passata in giudicato è stata esclusa la responsabilità extracontrattuale del condominio, e dunque la relativa responsabilità.

3. Anche il quarto motivo non presenta alcun fondamento.

Ed invero, come abbiamo già rilevato al punto 1, la Corte di merito ha specificamente individuato il comportamento ascritto alla T. a titolo di colpa che abbia cagionato in via esclusiva il danno dalla medesima patito, precisando che il mancato uso, da parte della danneggiata, della normale diligenza era consistito nell’avere alzato il piede sinistro sul primo gradino prima ancora di assicurarsi la presa al corrimani delle scale.

È evidente, quindi, che la Corte di merito ha attribuito alla T. un preciso comportamento, valutato come colposo nel contesto delle accertate condizioni di fatto del momento (pavimento che presentava una situazione di percepibile possibile scivolosità) ed idoneo a cagionare in via esclusiva il danno lamentato, e che tale comportamento non può certamente risolversi in un mero “atteggiamento mentale” della T. medesima, come quest’ultima pretenderebbe.

Sul punto in questione, perciò, gi riscontra una valida ed insindacabile motivazione, che ha adeguatamente spiegato quale avrebbe dovuto essere lo specifico comportamento che la ricorrente avrebbe dovuto tenere per evitare il danno, e cioè quello di sorreggersi al corrimani delle scale prima di iniziarne la salita.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, mentre concorrono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Il principio dell’apparenza del diritto

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 maggio 2008

L’apparentia iuris, o apparenza del diritto, è un principio che tutela la buona fede ed il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente, sul piano del diritto, così come si è manifestato.

L’apparenza è dunque una situazione particolare di incertezza nella quale giunge l’intervento dell’ordinamento per equiparare ciò che non è a quello che è, ossia, per consentire ad un fatto che appare governato di un diritto di produrre gli identici effetti propri di un fatto giustificato dal un diritto.

La ragione di questo intervento non è tanto nella tutela di chi ha confidato, o meglio di chi è stato ingannato, poiché l’ordinamento interviene di rado per fini così nobili, quanto non interrompere il flusso delle normali transazioni commerciali o convenzioni a titolo oneroso.

Tutti i casi di apparenza ricevono tutela? La risposta è no. Occorre il rispetto di seguenti requisiti:

- che l’errore sia scusabile poiché applicando i criteri dell’ordinaria diligenza anche l’uomo medio o meglio, trattandosi di affari, anche l’uomo di media competenza sarebbe caduto in errore;

- che il terzo sia buona fede cioè non a conoscenza della divergenza tra la realtà del fatto e quella del diritto;

- che le circostanze oggettive ed univoco, come conosciute sulla base del senso di comune esperienza, supporti quell’errore.

Nel Codice Civile il principio di apparenza è applicato:

1) nella petizione di eredità – se è vero, infatti, che l’erede può chiedere il riconoscimento della sua qualità e la restituzione dei beni ereditari contro coloro che li posseggono a qualunque titolo, sono comunque salvi i diritti acquisiti in buona fede (articolo 534);

2) nelle obbligazioni – se è vero che il creditore ha diritto di pretendere dal debitore il pagamento di quanto dovuto, quest’ultimo è liberato dai suoi obblighi se, in buona fede, ha pagato a chi appariva legittimato a ricevere (articolo 1189);

3) nella rappresentanza senza potere – quando il falsus procurator è responsabile dei danni cagionati al terzo contraente che aveva confidato senza colpa nulla validità del contratto (articolo 1398);

4) nella simulazione – se è vero che il contratto simulato non produce effetti tra le parti che lo hanno concluso, sono salvi i diritti acquisiti in buona fede dai terzi che hanno negoziato con quella delle parti che appariva legittimata (articolo 1415);

5) nei contratti in generale – quando l’annullamento del contratto non pregiudica i diritti acquisiti dai terzi di buona fede (articolo 1445);

6) nel mandato – quando il mandante ed i suoi eredi sono tenuti a rispettare gli obblighi sorti dagli atti compiuti dal mandatario prima che questi conoscesse la causa di estinzione del mandato (articolo 1729).

L’opinione dominante ritiene che le figure codificate nel codice civile non siano tassative e che sia possibile una loro espansione facendo leva su un quarto requisito ricavabile dall’errore, dalla buona fede e dalle circostanze. Dagli elementi minimi per ritenere tutelabile l’affidamento la dottrina ricava la cd. apparenza colposa ossia un comportamento colpevole del reale titolare del diritto legittimante la situazione di apparenza.

Condominio: parti comuni, parti private e suolo

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 10 maggio 2008

La II Sezione della Cassazione, facendo uso del “criterio del suolo” formula il seguente principio “per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario”.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione II Sezione Civile n. 7043 del 14 marzo 2008

Svolgimento del processo

A e B. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio C. di Empoli per sentire annullare la delibera con cui l’assemblea del 25-2-1992 aveva posto anche a loro carico le spese di restauro della facciata perimetrale di un manufatto ubicato sopra la copertura del fabbricato denominato “stanza sopra vano scala”.
Deducevano al riguardo la loro estraneità ai lavori, in quanto relativi a un vano di cui non avevano l’uso e dal quale non ne traevano alcun vantaggio.

Il convenuto chiedeva il rigetto della domanda, rilevando che il manufatto in oggetto doveva considerarsi di natura condominiale, perché aveva funzione di copertura dell’edificio e le sue pareti dovevano considerarsi alla stregua di muri maestri.
Con sentenza del 15 settembre 1999 il Tribunale rigettava la domanda.
Con sentenza del 29 marzo 2000 la Corte di appello di Firenze, in parziale accoglimento dell’impugnazione proposta dagli attori, riteneva questi ultimi tenuti a contribuire alle spese relativamente soltanto a uno dei muri del vano ubicato al piano superiore del predetto manufatto.
Secondo i giudici di appello, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, doveva escludersi che avessero natura condominiale le quattro pareti del corpo di fabbrica realizzato sul lastrico solare, non avendo le stesse la funzione di reggere la copertura dell’edificio che per quasi tutta la sua estensione era munito di una sua copertura a lastrico solare; in realtà, le predette pareti davano vita a un manufatto architettonicamente aggiuntivo, composto da due piani, il primo ubicato alla stessa quota della terrazza circostante, alla quale dava accesso ed adibito a stenditoio, il secondo al piano superiore con la specifica funzione di ricovero dell’ascensore.
La funzione di copertura del vano scala, assolta dal piano di calpestio del piano superiore, era passata per forza di cose al solaio che ricopre quest’ultimo, tant’è vero che gli appellanti non avevano rifiutato di partecipare alle relative spese di manutenzione, discendendo tale obbligo dagli artt. 1117 e 1123 cod. civ. che presuppongono la natura condominiale del lastrico solare, indipendentemente dall’appartenenza del piano ad esso sottostante.
La sentenza ha, quindi, ritenuto che gli attori fossero tenuti alla manutenzione di uno soltanto dei muri del vano ubicato al piano superiore del predetto manufatto, in quanto sopraelevazione di uno dei muri perimetrali dell’edificio e, perciò, da considerare portanti dell’intero edificio, mentre gli altri tre lati, ricadendo all’interno del terrazza, non potevano essere considerati comuni, se non nell’ambito degli stessi condomini cui la sopraelevazione apparteneva, e ciò non diversamente da un piano attico regolarmente abitato: pertanto, gli appellanti non potevano essere tenuti alle relative spese. Peraltro, tale considerazione valeva soltanto per il piano superiore (ove erano allocati il macchinario per l’ascensore e l’ormai dismessa centrale termica di cui gli attori non avevano l’uso) ma non anche per quello sito al piano inferiore che era di proprietà comune perché serviva da accesso al lastrico solare.
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio C. di Empoli sulla base di due motivi.
Resistono con controricorso A. e B.
Le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Con i due motivi il ricorrente, nel lamentare violazione e falsa applicazione dell’art. 117 cod. civ. nonché contraddittorietà della motivazione, sostanzialmente formula la medesima censura, deducendo l’erroneità della sentenza gravata laddove aveva escluso la natura condominiale delle tre pareti che, sorreggendo il lastrico solare di copertura, dovevano avere natura di muri maestri o perimetrali che, in mancanza di titolo contrario, devono presumersi comuni; doveva ritenersi contra legem l’affermazione, secondo cui il primo piano aveva natura condominiale mentre il secondo era di proprietà esclusiva dei condomini che lo usano e il soprastante solaio di copertura era condominiale.
La doglianza è fondata.
La sentenza ha dapprima escluso la condominialità dei muri perimetrali del piano superiore del manufatto ubicato sul lastrico solare sul rilievo che il solaio da essi sorretto non svolgeva la funzione di copertura dell’intero edificio: peraltro, nel descrivere il manufatto de quo come un autonomo corpo di fabbrica ubicato sulla terrazza che costituisce il lastrico solare dell’edificio, ha ritenuto comune il solaio di copertura del predetto manufatto in considerazione della funzione di copertura del vano scala.
Il giudice di appello ha quindi limitato l’obbligo degli attori di contribuire alle spese di manutenzione delle pareti relative al piano superiore al solo muro che, in quanto la prosecuzione del muro perimetrale dell’edificio, doveva ritenersi comune.
Orbene, la sentenza, pur avendo ritenuto di proprietà comune il vano ubicato al piano inferiore (perché adibito a dare accesso al lastrico solare), ha erroneamente escluso che fossero da ritenersi comuni le pareti del piano superiore che, costituendo la proiezione verticale dei muri del piano sottostante, invece erano, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., pure esse oggetto di comunione in assenza di un titolo contrario: oltretutto, le stesse dovevano considerarsi condominiali in relazione alla loro destinazione, avendo necessariamente la funzione di reggere il solaio che, secondo la stessa sentenza, era stato ritenuto di proprietà comune.
Il ricorso va pertanto accolto.
Al riguardo va formulato il seguente principio di diritto: “per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario”.
La sentenza va cassata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fattola causa va decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ.: deve essere respinta la domanda proposta dagli attori, attesa la legittimità dell’impugnata delibera.
Le spese relative al giudizio di merito e alla fase di legittimità vanno poste in solido a carico dei resistenti.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dagli attori.
Condanna i resistenti al pagamento in solido in favore del ricorrente delle spese processuali: a) di primo grado, che liquida in Euro 900,00 per spese vive e di consulenza, Euro 750,00 per diritti di procuratore ed Euro 1.000,00 per onorari di avvocato; b) relative al giudizio di appello, liquidate in Euro 150,00 per spese vive, Euro 450,00 per diritti di procuratore ed Euro 900,00 per onorari di avvocato; c) di legittimità, liquidate in Euro 1.600,00 di cui Euro 100,00 per esborsi, oltre a spese generali ed accessori di legge.

Il testamento olografo

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 24 aprile 2008

In tema di testamento il termine olografia indica un documento (ad esempio una lettera, una pagina di diario od un semplice foglio) interamente redatto con la grafia del suo autore a pena di nullità. Per attribuire la paternità della volontà espressa nell’atto non è dunque sufficiente limitarsi ad apporre la data e la firma ad un documento redatto da altri o ad uno stampato. L’atto può essere contenuto anche in una pagina di diario.

L’articolo 602 del Codice Civile è chiaro al riguardo:

“deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore”.

La ragioni di questa prescrizione sono da cercare nella particolarità di questa scrittura privata. Attraverso di essa, con un ragionamento anche a ritroso, devono essere pienamente accertabili le capacità del testatore oltre che la provenienza dell’atto da colui che, sottoscrivendolo, palesa di esserne l’autore. Inoltre la volontà di testare deve essere completa e non un semplice proposito.

Occorre anche ricordare che, in materia di scritture private, a mente dell’articolo 2702 del Codice Civile esse hanno efficacia di “piena prova” fino a che non siano contestate la genuinità e la provenienza. Infatti, in caso gli eredi o gli aventi causa abbiano dichiarato di non conoscere la scrittura o la sottoscrizione, chi intende avvalersi del testamento dovrà anche chiederne la verificazione.

Se un terzo modifica una parte del testamento, ad esempio introducendo una riga od una clausola, si verificherà la nullità solo di quella parte e non di tutto il testamento.

Anche la mancanza di sottoscrizione, ossia della firma, determina, come è logico, la nullità del testamento olografo ed ancora l’articolo 602 prescrive che “deve essere posta alla fine”, ad indicare sia la volontà definitiva che la fine della stessa dal momento che il testamento può essere contenuto anche in fogli separati. La firma può anche non riportare il nome e cognome ma essere comunque un segno che graficamente inteso sia riconoscibile come appartenente solo al testatore (ad esempio l’indicazione papà o mamma unità ad altre parole usate nel testo per individuare il rapporto di parentela). Quando il documento si compone di più parti, una contenente il testo e l’altra solo la firma, un indirizzo risalente, Cassazione 1524/1965 ha considerato valido il testamento nel caso in cui fosse esaurito nel primo foglio lo spazio sufficiente per firmare.

La data del testamento olografo non indica solo il momento di redazione dell’atto ma anche la priorità rispetto ad altri documenti. Deve essere indicata in modo completo ossia riportando il giorno, il mese e l’anno. Sono ammesse forme equivalenti quando è possibile dedurre che vi sia stato un errore materiale di trascrizione per distrazione, ignoranza o altra causa. La sua assenza od incompletezza determina l’annullabilità entro 5 anni dall’esecuzione della volontà testamentaria. Se il testatore ha redatto due documenti che riportano la medesima data non potranno considerarsi valide quelle disposizioni tra loro in contrasto.

Il testamento olografo, come ogni scrittura privata, può essere conservato nelle cure di un notaio preservandolo dal pericolo di alterazione da parte di terzi. Il notaio ricevente redigerà un verbale che però, secondo l’opinione dominante, non produrrà gli effetti presuntivi di autenticità e conformità come nel caso del testamento segreto ex articolo 604 del Codice Civile.

Ecco una formula tipo di testamento olografo:

TESTAMENTO OLOGRAFO

Con la presente scrittura, redatta di mio pugno e nel pieno delle mie facoltà sia di intendere che di volere, io sottoscritto ____ , nato il ____ a ____ e residente in ____ alla via ____ , nominando come esecutore testamentario il Sig. ____ nato il ____ a ____ e residente in ____ alla via ____ , manifesto la mia ultima volontà e precisamente che, dopo la mia morte, si disponga dei miei beni nel modo che segue:

1 – lascio a ____ grado di parentela ____ nato il ____ a ____ , e residente in ____ alla via ____ il bene ____;

2 – lascio a ____ grado di parentela ____ nato il ____ a ____ , e residente in ____ alla via ____ il bene ____;

Scritto a ____ , il __/__/____ Firma ______________

Scale e pianerottoli nel condominio

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 aprile 2008

Continuiamo ad occuparci del condominio.

Le scale, dal punto di vista architettonico, costituiscono una struttura di gradini che consento la comunicazione fra piani posti a livelli diversi dell’edificio condominiale.

In assenza di un titolo contrario, le scale trovano disciplina nell’articolo 1117 del Codice Civile e sono considerate parti comuni dell’edificio. Per la precisione parti necessarie ed in comunione fra i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano.

I pianerottoli, invece, sono quelle zone di sosta o di accesso agli appartamenti situati tra le rampe di scale del condominio. Di questi ultimi non vi è traccia nell’articolo 1117 ma, data la loro essenzialità architettonica, è del tutto consequenziale che debbano essere considerati beni comuni.

Ciascun condomino ha il diritto di utilizzare liberamente sia le scale che i pianerottoli ma è tenuto al rispetto della loro destinazione. Se non vi sono divieti nel regolamento, è possibile collocare degli oggetti davanti alla porta di accesso al proprio appartamento. Questi possono differenziarsi a seconda del carattere funzionale od ornamentale. Ad esempio gli zerbini sono funzionali mentre i vasi con piante hanno carattere ornamentale. Secondo l’opinione comune, mediante questi oggetti, il condominio acquisisce un vantaggio in termini estetici od igienici.

Ma esistono altri limiti? Innanzitutto non si può procedere a trasformare il pianerottolo in modo tale che il risultato finale sia l’inglobamento dello stesso all’appartamento. Sono così vietate attività come l’installazione di porte o cancelli che determinino la chiusura di una porzione del pianerottolo. Bisogna sempre rammentare che ciascun condomino ha un diritto di uso che insiste sul medesimo bene. Quando una porzione dello stabile non è più accessibile indiscriminatamente a tutti allora vi è una illegittima prevalenza del potere di un singolo sulla cosa comune.

In situazioni particolari ed anche in assenza di un divieto regolamentare, gli oggetti funzionali od ornamentali possono costituire un pericolo. Pensiamo a casi in cui un vaso od un tappeto costituiscano un ostacolo tale da intralciare la circolazione sul vano scale. L’uso che il singolo fa delle scale o del pianerottolo può costringere gli altri ad usare il medesimo bene in situazione di rischio generico. Quindi, tenuto conto della particolare rischiosità, è legittimo vietare l’installazione di tali oggetti dovendosi ritenere prevalente il diritto alla sicurezza di tutti rispetto al diritto d’uso del singolo.

Le maggioranze necessarie nell’assemblea condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 febbraio 2008

Vediamo di definire in poche parole cosa sia l’assemblea condominiale, essa rappresenta non solo uno strumento di partecipazione democratica alla gestione della cosa comune ma anche un mezzo di controllo ed indirizzo. Per questa ragione la volontà espressa da una quota di condomini diviene quella di tutti i “comunisti” e l’accordo raggiunto vincola anche gli assenti o i dissenzienti. Data l’importanza che l’assemblea condominiale rappresenta per le sorti della comunione sono previsti numerosi adempimenti formali per la convocazione, la costituzione e lo svolgimento della stessa.

Riguardo il numero dei partecipanti, ossia alla maggior parte di loro (quorum maxima pars), il criterio maggioritario è temperato dal riparto millesimale di proprietà. Ciascun voto può avere un peso diverso e nei fatti si assiste ad una doppia maggioranza: una dipendente dal numero dei votanti ed un’altra collegata al peso negoziale delle singole proprietà.

Il legislatore in alcuni casi è intervenuto fornendo indicazioni sul quorum richiesto mentre in altri ha compensato la giurisprudenza.

Occorre innanzitutto tenere presente che vi sono due tipi di maggioranze. La prima, detta “quorum costitutivo”, è richiesta affinché l’assemblea risulti validamente costituita. La seconda, detta “quorum deliberativo”,  è richiesta affinché la volontà espressa in sede assembleare risulti valida.

All’interno delle maggioranze vi è una ulteriore suddivisione in base al numero dei partecipanti alle sorti del condominio ed in base al valore delle proprietà possedute dai votanti. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente ritenuto che entrambi i requisiti, ossia numero e valore, debbano essere presenti per poter parlare di maggioranza assembleare.

L’articolo 1136 del Codice Civile esprime quelle che sono le maggioranze richieste dalla legge perché sia adottata validamente una delibera assembleare e così recita:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”

Dall’articolo 1136 ricaviamo che vi sono tre tipologie di deliberazioni:

1) gli atti di ordinaria amministrazione;

2) gli atti di straordinaria amministrazione che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

3) gli atti che hanno per oggetto innovazioni.

Per le delibere ad oggetto gli atti di ordinaria amministrazione il quorum costitutivo è, in prima convocazione, pari a 2/3 dei condomini mentre, in seconda convocazione, è sufficiente una quota di un 1/3 purché corrispondente anche ad 1/3 del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto gli atti di straordinaria amministrazione occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto innovazioni, come individuate dall’articolo 1120 del codice civile, occorre sempre la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino anche i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Seguono delle tabelle riepilogative sui quorum richiesti:

Quorum per la costituzione dell’assemblea:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Costituzione dell’Assemblea	2/3 del valore dell’intero edificio ed 2/3 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/3 del valore dell’intero edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda

Quorum perché l’assemblea possa deliberare:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Alienazione	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Approvazione del bilancio consuntivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del bilancio preventivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del regolamento condominiale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del rendiconto annuale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Barriere architettoniche (Legge 13/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Compenso amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Concessione d’ipoteca	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Costituzione di diritti reali come l’usufrutto o la servitù	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità di partecipanti al condominio	1000	seconda
Costituzione di un fondo per gli interventi straordinari	1/2 +1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Eliminazione del portierato	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Impiego attivo della gestione	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Innovazioni che impediscono il godimento anche di un condomino	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che influiscono sul decoro architettonico o rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni per il maggior rendimento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Innovazioni per il miglioramento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Installazione di antenne satellitari (Legge 66/2001)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi di risanamento (Legge 457/1978)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi per il contenimento dei consumi energetici (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Liti attive e passive su materia che eccedono la competenza dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Locazione delle parti comuni dell’edificio con variazione della destinazione d’uso	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità fino a 9 anni	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione ultranovennale delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento assembleare	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento contrattuale	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica o revisione delle tabelle millesimali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Mutamento d’uso degli ex locali adibiti a portineria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nomina dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nuovi criteri di ripartizione delle spese in difformità ai criteri legali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Opere di manutenzione straordinaria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Realizzazione di parcheggi (Legge 122/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Revoca dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ricostruzione dell’edificio per meno di 3/4 dell’interezza	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Riparazioni straordinarie di notevole entità	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ripartizione delle spese	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Scioglimento del condominio da cui si ottengano parti autonome senza ulteriori opere edilizie	1/2 + 1 degli interventi in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Scioglimento del condominio con ulteriori opere edilizie per garantire l’autonomia delle parti	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda

Natura delle norme del Codice deontologico forense

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 22 gennaio 2008

Le Sezioni Unite della Cassazione, diversamente dall’orientamento secondo il quale le norme deontologiche vanno interpretate seguendo le regole dettate per i contratti in genere (articoli 1362 e seguenti del Codice Civile), hanno collocato gerarchicamente queste tra le fonti integrative della legge.
Per questa via il potere di autorganizzazione e quello disciplinare del Consiglio Nazionale Forense costituiscono espressione di una giurisdizione speciale integrata all’interno dello ordinamento statale.
Dalla lettura dell’articolo art. 384 c.p.c., la Corte rinviene una ulteriore conseguenza, ossia che le norme del codice disciplinare forense sono direttamente interpretabili dalla corte di legittimità.

Segue il testo della sentenza:

Cassazione Civile Sezioni Unite Sentenza n. 26810 del 20 dicembre 2007

Il Consiglio dell’Ordine degli avvocati di Trani ha inflitto all’avv. M. S. la sanzione disciplinare della censura, per i seguenti comportamenti:
a)avere intimato al debitore sig. D.M. A. 10 precetti cambiari, aventi tutti la medesima data del 5 luglio 2001 e notificati tutti nell’arco di pochissimi giorni (alcuni anche il medesimo giorno), così violando l’art. 49 del Codice deontologico forense, per avere aggravato la posizione debitoria della controparte;
b) avere richiesto onorari non dovuti, ovvero sproporzionati, rispetto al valore della controversia, ai medesimo D.M., così violando l’art. 6 del Codice deontologico forense, per avere tenuto un atteggiamento difensivo vessatorio nei confronti della controparte. In Bisceglie il 5 luglio 2001 ed in Trani il 10 ottobre 2001. Il ricorso dello S. è stato respinto dal Consiglio nazionale forense con decisione 23 settembre/15 dicembre 2006 n. 165.
In relazione al primo motivo di ricorso, con cui lo S. aveva lamentato errata ricostruzione e valutazione dei fatti, il Consiglio nazionale forense ha rilevato che è documentato che il professionista, sebbene potesse azionare il credito portato dai titoli con unico atto di precetto, evitando così di aggravare inutilmente di spese il debitore, ha intimato nell’arco di pochissimi giorni, in forza di singole cambiali, già tutte scadute prima della notifica del primo atto, singoli atti di precetto con il relativo carico di spese.
Ha valutato che tale condotta è contraria ai canoni di probità e correttezza, cui l’esercizio della professione forense deve ispirarsi.
Quanto al preteso difetto di motivazione in relazione al capo 2) dell’incolpazione, il Consiglio ha rilevato che, rispetto ad un credito capitale di circa 20 milioni, lo S. ha richiesto una parcella di lire 14.784.080. Egli sottolinea, a riprova della correttezza della pretesa, che tale parcella gli è stata liquidata dal magistrato, ma il Consiglio ha valutato che la esosità delle sue pretese risulta anche dal comportamento del cliente, che lo aveva estromesso dalla pratica, e definito il contenzioso direttamente con il proprio debitore.
In conclusione il Consiglio nazionale forense ha ritenuto che, valutate globalmente le due incolpazioni, la sanzione della semplice censura fosse congrua.
Avverso tale decisione lo S. ha proposto ricorso per Cassazione, con cinque motivi, con atto notificato il 28 aprile 2007.
Il Consiglio nazionale forense non si è costituito.
Motivi della decisione
Si deve esaminare per primo il quinto motivo di ricorso, in quanto involge una questione di diritto, di carattere potenzialmente assorbente. Con esso il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 49 Codice deontologico forense, con riferimento agli artt. 480 e 491 c.p.c. sostiene che gli atti di precetto, non costituendo atti processuali, non rientrano nella previsione dell’art. 49 applicato dal Consiglio nazionale forense. Detta norma, intitolata “Pluralità di azioni nei confronti della controparte”, vieta all’avvocato di aggravare la situazione debitoria della controparte con onerose e plurime iniziative giudiziarie quando ciò non corrisponda ad effettive ragioni di tutela della parte assistita. Poiché, a norma dell’art. 491 c.p.c., l’espropriazione forzata inizia con il pignoramento, i plurimi precetti azionati dall’avv. S. non rientrerebbero nella previsione disciplinare dell’art. 49, in quanto non costituiscono iniziative giudiziarie. L’esame del motivo implica un problema metodologico circa i criteri da seguire nella interpretazione della norma denunciata, se quelli dell’art. 12 preleggi, propri della norma di legge, o quelli previsti dagli artt. 1362 e segg. cod.civ. per la interpretazione dei contratti. Nella giurisprudenza di questa Corte è possibile rinvenire due orientamenti.
Secondo il primo, tradizionale, orientamento, le disposizioni dei codici deontologici predisposti dagli ordini (o dai collegi) professionali, se non recepite direttamente dal legislatore, non hanno né la natura né le caratteristiche di norme di legge, come tali assoggettabili al criterio interpretativo di cui all’art. 12 delle preleggi, ma sono espressione di poteri di autorganizzazione degli ordini (o dei collegi), sì da ripetere la loro autorità, oltre che da consuetudini professionali, anche da norme che i suddetti ordini (o collegi) emanano per fissare gli obblighi di correttezza cui i propri iscritti devono attenersi e per regolare la propria funzione disciplinare. Ne discende che le suddette disposizioni vanno interpretate nel rispetto dei canoni ermeneutici fissati dagli artt. 1362 e ss. cod. civ. Ne discende ancora che con il ricorso per cassazione è denunciabile, ex art. 360, numero 3, cod. proc. civ., non solo la violazione a falsa applicazione dei suddetti canoni della interpretazione dei contratti, ma altresì, ex art. 360, numero 5, cod. proc. civ., il vizio di motivazione (da ultimo Cass. Sez. Un. 10 luglio 2003 n. 10482).
L’esposto orientamento è contrastato da Cass. 23 marzo 2004 n. 5776 e Cass. 14 luglio 2004 n. 13078. Mentre la prima delle due sentenze si limita a dare atto che si va delineando nella giurisprudenza di questa Corte un indirizzo secondo cui, nell’ambito della violazione di legge, va compresa anche la violazione delle norme dei codici deontologici degli ordini professionali, trattandosi di norme giuridiche obbligatorie valevoli per gli iscritti all’albo che integrano il diritto oggettivo ai fini della configurazione dell’illecito disciplinare, la seconda (Cass. 13078/2004) sviluppa un ampio ed articolato esame critico del primo orientamento, cui argomenti fondamentali si possono così riassumere:
1. i consigli nazionali degli ordini professionali previsti dal d.lgs.lgt. 23 novembre 1944 n. 382 costituiscono organi speciali di giurisdizione nella materia disciplinare per i rispettivi iscritti, previsti dalla sesta disposizione transitoria della costituzione;
2. ne consegue che i ricorsi per cassazione avverso tali decisioni sono proposti ai sensi dell’art. 111 Costituzione, ammessi soltanto per violazione di legge, per cui non è consentita la deduzione di vizi di motivazione previsti dall’articolo 360 n. 5 c.p.c.;
3. l’interpretazione delle clausole contrattuali costituisce una quaestio facti perché ha per oggetto “la comune intenzione delle parti” (arti. 1362 c.c.), e cioè la loro volontà, la cui indagine rientra nel merito della causa. Il codice deontologico contiene, invece, norme giuridiche, sia pure (normalmente) rilevanti nel solo ordinamento interno dell’ordine professionale che le ha approvate. Rispetto alle norme giuridiche non rileva l’indagine sulla volontà di chi le ha emanate, ma valgono i diversi criteri elaborati per l’interpretazione delle norme giuridiche, e cioè per la soluzione delle questioni di diritto.
4. l’interpretazione diretta della norma del codice deontologico, da parte della Corte di legittimità, non viola l’autonomia dell’ordine professionale. Questa autonomia si estrinseca nell’approvazione del codice deontologico (consentita dall’ordinamento generale in modo espresso od implicito), codice che, una volta emanato, costituisce una autoregolamentazione vincolante nell’ambito dell’ ordinamento di categoria (Cass. 6 giugno 2002 n. 8225), e quindi sia per i singoli professionisti che per gli organi dell’ordine.
5. L’orientamento tradizionale che qualifica in ogni caso l’interpretazione del codice deontologico come quaestio facti non permette un sindacato di questa Corte su detta interpretazione se non sotto l’aspetto della mera esistenza di una motivazione a suo sostegno. Viene così a mancare una effettiva garanzia dell’incolpato che ritenga di avere rispettato la norma del codice deontologico e non si realizza la funzione del codice deontologico di autoregolamentazione vincolante non solo per il singolo professionista, ma anche per lo stesso ordine professionale.
6. Una conferma indiretta dell’assetto insoddisfacente, sotto l’aspetto della tutela giurisdizionale del professionista, derivante dall’orientamento tradizionale può trarsi proprio dalla sentenza delle Sez. Un. 10 luglio 2003 n. 10842, perché detta sentenza ha analiticamente considerato l’art. 15 del codice deontologico forense sulla cd. tassa parere per la liquidazione degli onorari da parte del consiglio dell’ordine (3.4 e 3.5 della motivazione) in modo ben più ampio di quanto richiesto dalla mera constatazione che l’interpretazione datane dalla decisione impugnata era motivata in modo rispettoso degli artt. 1363 e seguenti c.c, finendo in effetti con il convalidare con la propria diretta interpretazione della norma deontologica la interpretazione datane dal Consiglio nazionale forense, ai fini della sussistenza del (confermato) illecito disciplinare del professionista, che contestava detta interpretazione.
Il secondo orientamento sopra riassunto, all’esito di un’attenta verifica da parte di queste Sezioni Unite, risulta ancorato a dati ordinamentali e perciò preferibile, per i seguenti motivi:
1.Mentre i Consigli dell’Ordine territoriali esercitano funzioni amministrative, anche quando operano in materia disciplinare, il Consiglio Nazionale Forense, allorché pronunzia in materia disciplinare, è un organo giurisdizionale (ex pluribus, da ultimo, SS.UU. 23 10 aprile 2004 n. 6406, 23 gennaio 2004 n. 1229, 22 luglio 2002 n. 10688, 11 febbraio 2002 n. 1904 e, nello stesso senso, Corte cost. 12 luglio 1967 n. 110, 6 luglio 1970 n. 114 in motivazione, 2 marzo 1990 n. 113).
2. Il d.lgs.lgt. 23 novembre 1944 n. 382, che detta norme sulle funzioni dei consigli degli ordini professionali in materia disciplinare, si applica anche (artt. 18 e segg.) alle professioni di avvocato (e prima di procuratore), ed al Consiglio nazionale forense contestualmente istituito dall’art. 21 del detto provvedimento legislativo.
3. La sesta disposizione transitoria della Costituzione prevede la revisione degli organi speciali di giurisdizione al momento esistenti. Tale norma è stata interpretata dal giudice delle leggi (Corte Cost. sent. 19 dicembre 1986 n. 284) nel senso che il termine di revisione non è perentorio; pertanto, mentre per gli ordinamenti professionali posteriori alla Costituzione (entrata in vigore il 10 gennaio 1948) vige il divieto posto dall’articolo 102, comma secondo, Cost. di istituire nuove giurisdizioni non solo straordinarie ma anche speciali, per quelli anteriori all’emanazione della carta costituzionale (tra i quali rientra il Consiglio nazionale forense, di cui al precedente d.lgs.lgt. 23 novembre 1944 n. 382) continua a trovare applicazione la sesta disposizione transitoria, secondo cui gli organi di giurisdizione speciale già esistenti nel nostro ordinamento continuano ad essere operanti.
4. Pertanto il Consiglio nazionale forense, allorché pronuncia in materia disciplinare, è un giudice speciale istituito con d.lgs. lgt. 23 novembre 1944, n. 382, e
tuttora legittimamente operante. Le norme che lo concernono, nel disciplinare rispettivamente la nomina dei componenti del Consiglio nazionale ed il procedimento che davanti al medesimo si svolge, assicurano – per il metodo elettivo della prima e per la prescrizione, quanto al secondo, dell’osservanza delle comuni regole processuali e dell’intervento del P.M. – il corretto esercizio della funzione giurisdizionale affidata al suddetto organo in tale materia, con riguardo all’indipendenza del giudice, all’imparzialità dei giudizi e alla garanzia del diritto di difesa. (Cass. Sez. un. 23 marzo 2005 n. 6213).
Quello che si svolge davanti al Consiglio Nazionale Forense è un giudizio di carattere giurisdizionale e si conclude con sentenza, pronunciata in nome del Popolo Italiano (art. 64 r.d. 22 gennaio 1934 n. 37, come successivamente modificato), impugnabile davanti alle Sezioni Unite: art. 56, terzo comma, del citato regio decreto n. 1578 del 1933 (Sezioni Unite: sent. 10 maggio 2001, n. 187, 2 aprile 2003 n. 5072).
5. Le norme del codice deontologico forense in materia di responsabilità disciplinare degli avvocati, elencanti i comportamenti che il professionista deve tenere con i colleghi, con la parte assistita, con la controparte, con i magistrati ed i terzi, costituiscono esplicitazioni dei principi generali, contenuti nella legge professionale forense (Sezioni Unite 6 giugno 2002 n. 8225).6. L’indiscusso carattere giurisdizionale del processo avanti al Consiglio nazionale forense in sede disciplinare non implica di per sé che tutti i criteri decisori del giudice speciale siano costituiti da norme di legge. Detto carattere deriva alle norme del codice disciplinare dalla delega loro effettuata dalla legge statale (nella specie r.d.l. 27 novembre 1933, n. 1578 e d.lgs.lgt. 23 novembre 1944 n. 382) e dalla loro funzione di parametro normativo generale alla stregua del quale valutare la condotta dei professionisti iscritti. Trattasi di un processo di formazione legislativa, attraverso il rinvio alle determinazioni dell’autonomia collettiva, che assumono così, per volontà del legislatore, una funzione integrativa della norma legislativa in bianco, ampiamente studiata e sostenuta dalla dottrina ed applicata nei varicampi del diritto. In particolare tale processo formativo del precetto legislativo è frequente nella disciplina del lavoro e previdenziale: ad esempio in tema di minimi contributivi (art. 1 d.l. 9 ottobre 1989, n. 338, convertito, con modificazioni, nella legge 7 dicembre 1989, n. 389); in tema di deroga alla tutela della professionalità prevista dall’articolo 2103, 2° comma, codice civile (per la quale il terzo coma sancisce la sanzione di nullità di qualsiasi accordo contrario), consentita viceversa agli accordi collettivi, indipendentemente dal consenso del lavoratore affetto, e dalla stessa iscrizione al sindacato stipulante, in caso di crisi aziendale, dall’art. 4, comma 11, legge 23 luglio 1991, n. 223. In tali casi, ed altri numerosi consimili, la Corte di legittimità procede all’esame diretto dell’intero precetto legislativo, quale risulta dalla norma di rinvio e dalla fonte collettiva che lo integra, la quale, nel caso citato, non avrebbe di per sé nessun altro titolo per essere vincolante nei confronti del destinatario (per la prima fattispecie: Cass. 7 marzo 2002 n. 3311; Cass. 7 novembre 2003 n. 16762; Cass. 26 settembre 2005 n. 18761; per la seconda: Cass. 7 settembre 2000 n. 11806). La fonte pattizia, nel momento in cui assume valore di legge, entra in questa categoria normativa e ne segue i criteri interpretativi.

Una diversa opinione, che demandasse al giudice del merito l’esame della fonte contrattuale che integra il precetto di legge, priverebbe la Corte di legittimità della sua funzione nomofilattica ed esporrebbe i cittadini alla possibilità di esiti giurisprudenziali contrastanti, ove si segua quella giurisprudenza diffusa, la quale sostiene che i criteri logici che presiedono al vaglio della correttezza interpretativa ai sensi degli articoli 1362 e seguenti codice civile, possono legittimamente lasciar filtrare interpretazioni dei giudici del merito contrastanti ed opposte della medesima clausola contrattuale.
Tale esito non sembra ammissibile in presenza di un codice deontologico che può incidere, come ad esempio con la sanzione disciplinare della radiazione dall’albo, su diritti soggettivi sorti sulla base di norme di legge. D’altra parte, poiché il controllo di legittimità è limitato alla constatazione della assenza di motivazione o alla presenza di una motivazione puramente apparente (ex pluribus Cass. Sez. un. 2 aprile 2003 n. 5072) e non può estendersi all’apprezzamento della rilevanza del fatto assunto nel capo di incorporazione (Cass. 11 marzo 2004 n. 5038), la negazione di un potere di interpretazione diretta della norma incriminatrice priverebbe il controllo di legittimità di qualsiasi contenuto.

Si deve pertanto enunciare il seguente principio di diritto, in applicazione dell’ art. 384 c.p.c., come sostituito dall’art. 12 d.lgs. 2 febbraio 2006 n. 40: “le norme del codice disciplinare forense costituiscono fonti normative integrative di precetto legislativo, che attribuisce al Consiglio nazionale forense il potere disciplinare, con funzione di giurisdizione speciale appartenente all’ordinamento generale dello Stato, come tali interpretabili direttamente dalla corte di legittimità”.
Alla luce di tale principio va esaminato l’art. 49.
Mentre il corpo della norma parla di iniziative giudiziarie, la sua intitolazione parla di pluralità di azioni nei confronti della controparte. Questa discrasia terminologica va superata con il criterio ermeneutico funzionale. Poiché, come accennato sopra,le norme del codice deontologico forense costituiscono l’esplicitazione esemplificativa dei principi generali contenuti nella legge professionale forense (Case. 5038/2004 cit.), l’art. 49 in esame va interpretato nel senso che l’espressione iniziative giudiziali va riferita a tutti gli atti, anche aventi carattere propedeutico al giudizio esecutivo, suscettibili, per il loro carattere plurimo non necessario, di aggravare la posizione debitoria della controparte. Pertanto in tale previsione normativa rientrano anche gli atti di precetto, i quali, per giurisprudenza costante, non costituiscono un atto di carattere processuale (Cass. 19 dicembre 2003 n. 199512, Cass. 24 febbraio 1996 n. 1471). La interpretazione data dalla sentenza impugnata dell’art. 49 del codice disciplinare forense è pertanto corretta. Tutti gli altri motivi di ricorso sono egualmente infondati, alla luce del principio più volte ricordato (Cass. 11 marzo 2004 n. 5038) secondo cui in tema di procedimento disciplinare a carico degli avvocati, non compete alla Corte di cassazione, nell’esercizio del proprio potere di controllo di legittimità, sindacare l’apprezzamento della rilevanza del fatto assunto nel capo di incolpazione, essendo questo di competenza degli organi disciplinari forensi.
Esaminando comunque i singoli motivi, in quanto intitolati a violazione di legge, con il primo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione degli arti. 3, 24, 111 Cost, 112 c.p.c., 3 legge 7 agosto 1990 n. 241 (art. 360, n. 3 c.p.c,), assume che la valutazione unitaria dei due addebiti, compiuta dalla sentenza impugnata, comporta una modifica dei fatti ascritti e dimostra l’insufficienza dei singoli addebiti ad integrare gli estremi di un illecito disciplinare.
Nessun argomento il ricorrente adduce per suffragare la tesi della modifica dei fatti ascritti.
Quanto alla valutazione globale, questa corrisponde ad un principio generale codificato in materia penale (art. 81 c.p.), spesso preteso dallo stesso incolpato perché ad esso più favorevole (Cass. sez. un. 9 marzo 2005 n. 5079), ammesso dalla giurisprudenza di legittimità in materia disciplinare (Cass. 11 novembre 1998 n. 11392, Cass. 28 agosto 1996 n. 7889), e sicuramente legittimo e necessario, perché diretto ad una valutazione complessiva dei comportamenti.
Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.), e dell’art. 3 legge 7 agosto 1990 n. 241, censura la sentenza impugnata perché non avrebbe indicato con precisione i documenti da cui ha tratto il convincimento che il professionista potesse azionare un unico atto di precetto.
Il motivo è inammissibile, per difetto di autosufficienza. A fronte di un preciso riferimento della decisione impugnata ai plurimi titoli cambiari ad unica scadenza, che l’avv. S. ha azionato separatamente anziché unitariamente, il ricorrente si dilunga in una serie di argomentazioni prive del benché minimo elemento di concretezza, atto a scalfire il riferimento documentale della decisione che impugna.
Con il terzo motivo il ricorrente, deducendo violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del principio del contraddittorio, nonché dell’art. 3 legge 7 agosto 1990 n. 241, (art. 360, n. 3 c.p.c.), lamenta che la sentenza impugnata avrebbe fatto confusione tra esecuzione intesa come posizione processuale e posizione debitoria intesa in senso sostanziale.
Il motivo è infondato.
La decisione del Consiglio nazionale forense, nell’analizzare compiutamente le singole censure dello S. alla decisione di primo grado, ha esaminato anche l’argomento, qualificato formale, secondo cui nella motivazione della decisione impugnata si fa riferimento all’aggravamento processuale, mentre nella rubrica si fa riferimento all’aggravamento della posizione debitoria. Ha spiegato che, aggravando la posizione processuale passiva, si aggravano anche e soprattutto gli oneri debitori.
L’odierna censura nulla aggiunge o sottrae alla razionale motivazione della decisione impugnata sopra riportata. Con il quarto motivo il ricorrente, deducendo ancora violazione dell’art. 3 legge 7 agosto 1990 n. 241 e contraddittoria motivazione, censura la sentenza impugnata sotto due profili: a) perché, nonostante la diversa conclusione del Procuratore Generale, ha escluso ogni rilievo alla circostanza che nella procedura esecutiva il magistrato abbia liquidato come onorari una somma addirittura maggiore di quella richiesta dal ricorrente; b)perché ha assegnato valore alla circostanza della revoca del mandato da parte del proprio cliente a causa delle sue richieste esose, non risultante da alcun documento.
Trattasi ancora una volta di censure che attengono ad aspetti motivazionali sottratti al controllo di legittimità.
Il ricorso va pertanto respinto.
Nulla per le spese processuali, attesa la contumacia.

rigetta il ricorso. Nulla per le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Sezioni Unite civili, il 13 novembre 2007.

Condominio e sopraelevazione

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 9 settembre 2007

Le Sezioni Unite, risolvendo un contrasto, chiariscono, con la pronuncia n. 16749 del 30 luglio 2007, quando sia dovuta l’indennità di sopraelevazione, prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile, e per far ciò distinguono tra sopraelevazione, ristrutturazione e ricostruzione.

Si parla di sopraelevazione ogni qualvolta si alterino le componenti essenziali dell’appartamento posto all’ultimo piano intervenendo, non solo sulle altezze, ma semplicemente sui rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti. Non occorre, dunque, un innalzamento del fabbricato (ossia una differenza in altezza tra piano dell’appartamento e soffitto o colmo del tetto dello stabile).Si ha ristrutturazione quando permangano inalterate tutte le componenti essenziali e dunque i rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti.

Si ha invece ricostruzione quando si procede al ripristino dell’esattezza originaria, senza apportare variazione alcuna, di tutti quegli elementi dell’edificio danneggiati o demoliti per cause anche naturali.

Solo nell’ipotesi di sopraelevazione è dovuta sempre l’indennità prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile :

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentano.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.

Le opere dell’ingegno nel Diritto D’Autore

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 14 luglio 2007

L’articolo 2575 del Codice Civile, poi ripreso dall’articolo 1 della Legge 22 aprile 1941 n. 633 (Legge sul diritto d’Autore), individua, come nucleo del Diritto d’Autore, tutte le «opere dell’ingegno di carattere creativo che appartengono alle scienze, alla letteratura, alla musica, alle arti figurative, all’architettura, al teatro e alla cinematografia, qualunque ne sia il modo o la forma di espressione».Come si evince manca una definizione legale mentre sono individuati gli elementi essenziali perché un’opera dell’ingegno riceva protezione dall’ordinamento:

a) il carattere creativo;
b) l’appartenenza alle scienze ed alle arti in genere;
c) che abbia almeno una forma espressiva.

Per “creatività” intendiamo non solo il risultato dell’attività intellettiva umana ma anche la novità e l’originalità di quel risultato.

Va precisato che il grado di “originalità” può anche essere minimo purché in grado di mostrare l’apporto personale del suo autore e comunque «la creatività non può essere esclusa soltanto perché l’opera consiste in idee e nozioni semplici» (Cassazione I Sez. Civile 12 marzo 2004 n° 5089).

«La richiesta di originalità dell’opera attiene alla forma dell’esposizione, e non al contenuto esposto» così anche notizie di dominio pubblico possono confluire in un opera dell’ingegno quando «esse siano espresse in una forma che rechi, in qualsiasi modo, l’impronta di una elaborazione personale dell’autore» (Cassazione I Sez. Civile 19 luglio 1990 n° 7397).

Per “novità” si intende la somma di tutti gli elementi che compongono l’opera dell’ingegno e che nel loro insieme determinano un sufficiente grado di distinzione dell’opera rispetto ad altre analoghe o preesistenti.

Riguardo “all’appartenenza alle scienze ed alle arti in genere” mentre la dottrina era propensa a considerare l’elenco indicato all’articolo 1 della Legge 22 aprile 1941 n. 633 (Legge sul diritto d’Autore) come tassativo (solo la letteratura, la musica, le arti figurative, l’architettura, il teatro e la cinematografia) esso è stato ulteriormente specificato ad opera dell’articolo 2 della Legge 22 aprile 1941 n. 633 (modificato dal D.P.R. 8 gennaio 1979 n.19, dall’art.2 del D. Lgs. 29 dicembre 1992 n.518, dall’articolo 2 del D.Lgs. 6 maggio 1999, n. 169, dall’art. 22 del D. Lgs. 2 febbraio 2001, n. 95) che ricomprende tra le opere protette:

1) le opere letterarie, drammatiche, scientifiche, didattiche, religiose, tanto se in forma scritta quanto se orale;2) le opere e le composizioni musicali, con o senza parole, le opere drammatico – musicali e le variazioni musicali costituenti di per sé opera originale;

3) le opere coreografiche e pantomimiche, delle quali sia fissata la traccia per iscritto o altrimenti;

4) le opere della scultura, della pittura, dell’arte del disegno, della incisione e delle arti figurative similari, compresa la scenografia;

5) i disegni e le opere dell’architettura;

6) le opere dell’arte cinematografica, muta o sonora, sempreché non si tratti di semplice documentazione protetta ai sensi delle norme del Capo V del Titolo II;

7) le opere fotografiche e quelle espresse con procedimento analogo a quello della fotografia sempre che non si tratti di semplice fotografia protetta ai sensi delle norme del Capo V del Titolo II;

8 ) i programmi per elaboratore, in qualsiasi forma espressi purché originali quale risultato di creazione intellettuale dell’autore. Restano esclusi dalla tutela accordata dalla presente legge le idee e i principi che stanno alla base di qualsiasi elemento di un programma, compresi quelli alla base delle sue interfacce. Il termine programma comprende anche il materiale preparatorio per la progettazione del programma stesso.

9) le banche di dati di cui al secondo comma dell’articolo 1, intese come raccolte di opere, dati o altri elementi indipendenti sistematicamente o metodicamente disposti ed individualmente accessibili mediante mezzi elettronici o in altro modo. La tutela delle banche di dati non si estende al loro contenuto e lascia impregiudicati diritti esistenti su tale contenuto.

10) Le opere del disegno industriale che presentino di per sé carattere creativo e valore artistico.

Inoltre l’opera deve possedere almeno una “forma espressiva” concreta ossia un “vestito” in grado di rappresentare l’idea e renderla fruibile ai terzi. Per concretezza non necessariamente si intende una forma materiale potendo costituire “espressione” anche quella resa verbalmente.

La “forma espressiva” in quanto “abito” rendere tutelabile l’opera non sono dunque i contenuti a determinare un diritto all’esclusività ma il modo nel quale i contenuti sono proposti.

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