Il condominio ed il decoro architettonico

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 16 luglio 2009

Spesso una causa scatenante del conflitto, all’interno del condominio, può essere l’impatto di un’opera, realizzata o da realizzarsi, da un singolo proprietario come ad esempio l’installazione di condizionatori, la sostituzione di infissi con altri d’un materiale differente rispetto a quello usato dal costruttore, la sopraelevazione, l’apertura di lucernari sul tetto o la realizzazione di un balcone o di un ascensore.

Occorre tener sempre presente che una delle caratteristiche del condominio è la compresenza di unità private annodate a parti comuni, per cui è coesistente un doppio limite, dove infatti nelle parti private, per trarre il massimo godimento, non ci si può spingere fino al punto di comprimere, limitare o ledere il diritto a godere delle parti comuni e viceversa. Allo stesso tempo è impensabile che un’opera privata, insistente su una parte privata, non possa poi, di fatto, incidere su una parte comune almeno a due proprietari. Proprio a causa di questo gomito a gomito, nella convivenza forzata, sono spalancate le porte verso la conflittualità.

In tema di decoro architettonico, il Codice civile, all’articolo 1120, vieta espressamente la sua alterazione considerando il condominio come un intero sotto ogni punto di vista. Ma quando un’opera è in grado di alterare il decoro di un intero edificio? Naturalmente il punto di partenza è valutare se il pregiudizio, permanente e non temporaneo, sia accertabile ed apprezzabile sul piano economico (Cassazione Civile 1918/1981) tanto che l’alterazione, se non appariscente e grave, può anche accompagnarsi ad una utilità che compensi gli svantaggi (Cassazione Civile 4474/1987, Cassazione Civile 6341/2000) della mutata armonia e fisionomia nell’insieme delle linee e delle strutture che caratterizza l’estetica dell’edificio (Cassazione Civile 851/2007). Quando però parliamo di valutazione economica non intendiamo solo il pregio artistico dell’edificio (Cassazione Civile 6640/1987, Cassazione Civile 2313/1988, Cassazione Civile 851/2007) ma ci riferiamo anche ad un concetto di disegno od estetica quale modo di essere proprio dell’immobile che si riflette anche sul goderne da parte del suo possessore (Cassazione Civile 7069/1995, Cassazione Civile 8381/1995, Cassazione Civile 5417/2002).

Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 18 maggio 2009

Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?

Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.

Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.

Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:

Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente  l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia  la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.

Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.

Le maggioranze necessarie nell’assemblea condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 26 febbraio 2008

Vediamo di definire in poche parole cosa sia l’assemblea condominiale, essa rappresenta non solo uno strumento di partecipazione democratica alla gestione della cosa comune ma anche un mezzo di controllo ed indirizzo. Per questa ragione la volontà espressa da una quota di condomini diviene quella di tutti i “comunisti” e l’accordo raggiunto vincola anche gli assenti o i dissenzienti. Data l’importanza che l’assemblea condominiale rappresenta per le sorti della comunione sono previsti numerosi adempimenti formali per la convocazione, la costituzione e lo svolgimento della stessa.

Riguardo il numero dei partecipanti, ossia alla maggior parte di loro (quorum maxima pars), il criterio maggioritario è temperato dal riparto millesimale di proprietà. Ciascun voto può avere un peso diverso e nei fatti si assiste ad una doppia maggioranza: una dipendente dal numero dei votanti ed un’altra collegata al peso negoziale delle singole proprietà.

Il legislatore in alcuni casi è intervenuto fornendo indicazioni sul quorum richiesto mentre in altri ha compensato la giurisprudenza.

Occorre innanzitutto tenere presente che vi sono due tipi di maggioranze. La prima, detta “quorum costitutivo”, è richiesta affinché l’assemblea risulti validamente costituita. La seconda, detta “quorum deliberativo”,  è richiesta affinché la volontà espressa in sede assembleare risulti valida.

All’interno delle maggioranze vi è una ulteriore suddivisione in base al numero dei partecipanti alle sorti del condominio ed in base al valore delle proprietà possedute dai votanti. La giurisprudenza della Cassazione ha costantemente ritenuto che entrambi i requisiti, ossia numero e valore, debbano essere presenti per poter parlare di maggioranza assembleare.

L’articolo 1136 del Codice Civile esprime quelle che sono le maggioranze richieste dalla legge perché sia adottata validamente una delibera assembleare e così recita:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”

Dall’articolo 1136 ricaviamo che vi sono tre tipologie di deliberazioni:

1) gli atti di ordinaria amministrazione;

2) gli atti di straordinaria amministrazione che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

3) gli atti che hanno per oggetto innovazioni.

Per le delibere ad oggetto gli atti di ordinaria amministrazione il quorum costitutivo è, in prima convocazione, pari a 2/3 dei condomini mentre, in seconda convocazione, è sufficiente una quota di un 1/3 purché corrispondente anche ad 1/3 del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto gli atti di straordinaria amministrazione occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio.

Per le delibere ad oggetto innovazioni, come individuate dall’articolo 1120 del codice civile, occorre sempre la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino anche i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Seguono delle tabelle riepilogative sui quorum richiesti:

Quorum per la costituzione dell’assemblea:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Costituzione dell’Assemblea	2/3 del valore dell’intero edificio ed 2/3 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/3 del valore dell’intero edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda

Quorum perché l’assemblea possa deliberare:

Oggetto	Condomini	Millesimi	Convocazione
Alienazione	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Approvazione del bilancio consuntivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del bilancio preventivo	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del regolamento condominiale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Approvazione del rendiconto annuale	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Barriere architettoniche (Legge 13/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Compenso amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Concessione d’ipoteca	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Costituzione di diritti reali come l’usufrutto o la servitù	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità di partecipanti al condominio	1000	seconda
Costituzione di un fondo per gli interventi straordinari	1/2 +1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Eliminazione del portierato	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Impiego attivo della gestione	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Innovazioni che impediscono il godimento anche di un condomino	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che influiscono sul decoro architettonico o rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Innovazioni per il maggior rendimento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Innovazioni per il miglioramento delle cose comuni	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	666,67/1000	seconda
Installazione di antenne satellitari (Legge 66/2001)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi di risanamento (Legge 457/1978)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Interventi per il contenimento dei consumi energetici (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Liti attive e passive su materia che eccedono la competenza dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Locazione delle parti comuni dell’edificio con variazione della destinazione d’uso	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 +1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità fino a 9 anni	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Locazione ultranovennale delle parti comuni, o della faccia o del tetto per pubblicità	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento assembleare	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Modifica e revisione del regolamento contrattuale	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Modifica o revisione delle tabelle millesimali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Mutamento d’uso degli ex locali adibiti a portineria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nomina dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Nuovi criteri di ripartizione delle spese in difformità ai criteri legali	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	prima
//	la totalità dei partecipanti al condominio	1000	seconda
Opere di manutenzione straordinaria	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Realizzazione di parcheggi (Legge 122/1989)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Revoca dell’amministratore	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ricostruzione dell’edificio per meno di 3/4 dell’interezza	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Riparazioni straordinarie di notevole entità	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Ripartizione delle spese	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/3 dei partecipanti al condominio	333,34/1000	seconda
Scioglimento del condominio da cui si ottengano parti autonome senza ulteriori opere edilizie	1/2 + 1 degli interventi in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda
Scioglimento del condominio con ulteriori opere edilizie per garantire l’autonomia delle parti	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	prima
//	1/2 + 1 dei partecipanti al condominio	666,67/1000	seconda
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato (Legge 10/1991)	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	prima
//	1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea	500/1000	seconda