Condominio e sopraelevazione
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 9 settembre 2007
Le Sezioni Unite, risolvendo un contrasto, chiariscono, con la pronuncia n. 16749 del 30 luglio 2007, quando sia dovuta l’indennità di sopraelevazione, prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile, e per far ciò distinguono tra sopraelevazione, ristrutturazione e ricostruzione.
Si parla di sopraelevazione ogni qualvolta si alterino le componenti essenziali dell’appartamento posto all’ultimo piano intervenendo, non solo sulle altezze, ma semplicemente sui rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti. Non occorre, dunque, un innalzamento del fabbricato (ossia una differenza in altezza tra piano dell’appartamento e soffitto o colmo del tetto dello stabile).Si ha ristrutturazione quando permangano inalterate tutte le componenti essenziali e dunque i rapporti tra superficie e volumetria degli ambienti.
Si ha invece ricostruzione quando si procede al ripristino dell’esattezza originaria, senza apportare variazione alcuna, di tutti quegli elementi dell’edificio danneggiati o demoliti per cause anche naturali.
Solo nell’ipotesi di sopraelevazione è dovuta sempre l’indennità prevista dall’articolo 1127 del Codice Civile :
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentano.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.
