Quando si acquista casa in un condominio a chi tocca pagare le spese?
Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI Data: 18 maggio 2009
Spesso l’acquirente, in procinto di acquistare un immobile, è disorientato dal fatto che il bene è sito all’interno di un condominio. Le domande più frequenti, che mi vengono rivolte, riguardano come comportarsi con le spese condominiali: chi è tenuto a pagarle? Il venditore o l’acquirente?
Dal punto di vista giuridico, chi acquista è obbligato in solido con chi vende al saldo di tutte quelle spese che siano state già approvate con una delibera valida. Non solo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile espressamente prevede che l’acquirente è tenuto al pagamento delle spese occorse per l’anno in corso ed anche per quello precedente.
Per questa ragione è diventata pratica comune rivolgersi all’Amministratore in carica per chiedere una dichiarazione scritta sulla presenza o meno di posizioni debitorie precedenti alla data di acquisto. Nel caso vi siano debiti l’acquirente potrà chiederne il saldo prima del perfezionamento del contratto od un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto.
Prassi consolidata è anche quella di inserire una opportuna clausola di salvaguardia, dall’imputazione delle spese pregresse, direttamente nel contratto di compravendita. Ecco un esempio:
Il venditore, a far data da oggi giorno di stipula del presente atto, garantisce all’acquirente l’assenza di situazioni debitorie o insolute o arretrate in favore del condominio ove è sito l’immobile. La garanzia riguarda sia la gestione condominiale degli anni 2008-2009 che quella del 2009-2010. Il venditore si assume inoltre l’obbligo di tenere indenne l’acquirente da ogni onere economico relativo a spese pregresse o deliberate dall’Assemblea condominiale prima di oggi.
Chi intende acquistare deve anche tener presente che quanto esposto è criterio generale ma valido per le spese ordinarie. Invece per quelle straordinarie la Cassazione tende a considerare soggetto obbligato quello che è diventato, a tutti gli effetti, condomino alla data di realizzazione, completamento dell’opera o saldo della spesa. Il debito, in capo all’acquirente, sorge così al momento del compimento dell’attività gestionale.
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