La nascita del supercondominio

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 11 settembre 2008

Con la sentenza n. 2305/2008 la Cassazione torna a chiarire come un complesso residenziale rientri nella nozione di supercondominio, non per la manifestazione di volontà dell’originario costruttore e neppure per la volontà dei proprietari delle unità immobiliari, ma semplicemente di diritto. Il supercondominio nasce nell’esatto momento in cui l’unico proprietario di quell’edificio venda le sue parti, così frazionando in più porzioni autonome l’intera sua proprietà esclusiva. Da quel momento le porzioni autonome, anche se separate, continueranno a conservare un suolo comune, gli impianti, i servizi comuni e inizieranno a sorgere gli obblighi, come quello della nomina di un amministratore, in capo ai singoli condomini.

Segue il testo della sentenza:
Cassazione Seconda Sezione Civile n. 2307 del 31 gennaio 2008
Svolgimento del processo

Il Giudice di Pace di Bassano del Grappa, con sentenza 30.4.02, disattesa l’istanza di sospensione, respinge l’opposizione proposta da M. C. avverso il decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal supercondominio denominato [...] sito in Conco (Vi), relativamente al pagamento di spese condominiali per circa L. 1.518.000, sulla considerazione: che non sussistesse rapporto di pregiudizialità necessaria tra l’opposizione al decreto ingiuntivo e l’impugnazione delle deliberazioni assembleari poste a base dell’istanza in monitorio; che risultasse documentalmente provata l’esistenza sia del supercondominio istante sia del condominio [...], autonomi e con proprie assemblee deliberanti; che il condominio[...] fosse uno degli edifici del supercondominio usufruente d’impianti comuni; che gli immobili dell’attore facessero parte d’entrambi gli enti di gestione amministrati dal rag. G. ; che il credito azionato risultasse da bilanci regolarmente approvati con deliberazioni assembleari esecutive, non impugnate nel termine di cui all’art. 1137 c.c.; che legittimamente il decreto fosse stato richiesto sulla base del preventivo approvato dall’assemblea per spese di gestione quali il riscaldamento e la manutenzione dei servizi comuni.
M. C. impugna per cassazione tale sentenza deducendo con le svolte censure: a) violazione degli artt. 116 e 183 del codice di rito, per essersi l’amministratore presentato in udienza senza aver preventivamente convocato un’assemblea condominiale onde informare i condomini ed essere autorizzato ad eventuale transazione; b) omessa sospensione del giudizio in violazione dell’art. 295 c.p.c.; c) violazione delle norme codicistiche in tema di comunione e condominio, non esistendo una “soggettività giuridica” denominata [...] e non essendo di esso amministratore il “mero mandatario giudiziale” rag. G. ; d) difetto di motivazione per illogicità sulla ritenuta coesistenza di condominio e supercondominio.
L’intimato Complesso Residenziale resiste con controricorso.
Il ricorrente deposita memoria.
Con ordinanza interlocutoria 15.7.05 n. 15085, la Seconda Sezione rileva che il secondo motivo di ricorso, concernente la violazione del disposto in tema di sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., involge questione su cui si registra contrasto di giurisprudenza e rimette la causa al Primo Presidente che ne assegna la trattazione alle Sezioni Unite.
Queste, con sentenza 27.2.07 n. 4421, respingono l’esaminato motivo di ricorso sulla considerazione che “la sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverte dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità – la quale impedisce all’atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale – si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo; detto principio d’inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela d’interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo, cod. civ., l’esecuzione della delibera; non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria, mediante azione di ripetizione dell’indebito”.
Il giudizio prosegue innanzi alla Sezione ordinaria per l’esame degli ulteriori motivi.
Il resistente deposita ulteriore memoria.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, parte ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione dell’art. 183/1 e 116/2 c.p.c. – si duole che il giudice a quo abbia omesso di “argomentare” sul fatto che il rag. G. si fosse affermato amministratore d’un supercondominio ed in tale veste avesse agito senza previamente informare i condomini delle iniziative in corso e senza ottenere al riguardo dall’assemblea i necessari poteri.
Il motivo non merita accoglimento, in quanto inammissibile ancor prima che palesemente infondato.
Ammesso che per “argomentare” si sia inteso il prendere in considerazione una questione prospettata dalla parte e motivatamente deciderne, la censura avrebbe ad oggetto un assunto vizio dell’impugnata sentenza per omessa pronunzia. Ora, come ripetutamente evidenziato da questa Corte, l’omessa pronunzia, quale vizio della sentenza, dev’essere, anzi tutto, fatta valere dal ricorrente per cassazione esclusivamente attraverso la deduzione del relativo error in procedendo e della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., e non già con la denunzia della violazione di differenti norme di diritto processuale o di norme di diritto sostanziale ovvero del vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., (Cass. 22.11.06 n. 24856, 14.2.06 n. 3190, 19.5.06 n. 11844, 27.01.06 n. 1755, ma già 24.6.02 n. 9159, 11.1.02 n. 317, 27.9.00 n. 12790, 28.8.00 n. 11260, 10.4.00 n. 4496, 6.11.99 n. 12366); perché, poi, possa utilmente dedursi il detto vizio, è necessario, da un lato, che al giudice del merito fossero state rivolte una domanda od un’eccezione autonomamente apprezzabili, ritualmente ed inequivocabilmente formulate, per le quali quella pronunzia si rendesse necessaria ed ineludibile, e, dall’altro, che tali domanda od eccezione siano riportate puntualmente, nei loro esatti termini e non genericamente e/o per riassunto del loro contenuto, nel ricorso per Cassazione, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo del giudizio di merito nel quale l’una o l’altra erano state proposte, onde consentire al giudice di legittimità di verificarne, in primis, la ritualità e la tempestività della proposizione nel giudizio a quo ed, in secondo luogo, la decisività delle questioni prospettatevi; ove, infatti, si deduca la violazione, nel giudizio di merito, dell’art. 112 c.p.c., ciò che configura un’ipotesi di error in procedendo per il quale questa Corte è giudice anche del “fatto processuale”, detto vizio, non essendo rilevabile d’ufficio, comporta pur sempre che il potere-dovere del giudice di legittimità d’esaminare direttamente gli atti processuali sia condizionato all’adempimento da parte del ricorrente, per il principio d’autosufficienza del ricorso per cassazione che non consente, tra l’altro, il rinvio per relationem agli atti della fase di merito, dell’onere d’indicarli compiutamente, non essendo consentita al giudice stesso una loro autonoma ricerca ma solo una loro verifica (Case. 19.3.07 n. 63 61, 28.7.05 n. 15781 SS.UU., 23.9.02 n. 13833, 11.1.02 n. 317, 10.5.01 n. 6502).
Nella specie, parte ricorrente non ha rispettato alcuna delle evidenziate condizioni d’ammissibilità d’una censura per omessa pronunzia, onde la stessa non può essere esaminata. Il che determina l’inammissibilità anche della questione di merito, poiché introduce temi di dibattito completamente nuovi, implicando accertamenti in fatto non acquisiti agli atti e decisione su elementi di giudizio pure in fatto che, all’esame dell’impugnata sentenza, non risulta abbiano formato oggetto di contraddittorio nella fase di merito, stanti la natura ed i limiti del giudizio di legittimità, inteso solo alla revisione della sentenza impugnata in rapporto alla regolarità formale del processo ed alle questioni di diritto nello stesso già proposte. In proposito questa Corte ha, infatti, avuto ripetutamente occasione d’evidenziare come i motivi del ricorso per cassazione debbano investire, a pena d’inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano già formato oggetto di gravame e che siano, dunque, già comprese nel thema decidendum del giudizio di merito quale fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti, mentre non è consentita, a parte le questioni rilevabili anche d’ufficio, la prospettazione di questioni che modifichino la precedente impostazione difensiva ponendo a fondamento delle domande od eccezioni titoli diversi da quelli fatti valere nella fase di merito o questioni di diritto fondate su elementi di fatto nuovi o diversi da quelli dedotti in detta fase (e pluribus, Cass. 22.10.02 n. 14905, 16.9.02 n. 13470, 21.6.02 n. 9097, ma già Cass. 9.12.99 n. 13819, 4.10.99 n. 11021, 19.5.99 n. 4852, 15.4.99 n. 3737, 15.5.98 n. 4910).
Non senza considerare, sia pur solo ad abundantiam ed in via puramente teorica, che la questione è anche manifestamente infondata, dacché per costante interpretazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., rientra nella attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi condominiali in base alle pertinenti deliberazioni assembleari ed, al fine di svolgere tale sua funzione, l’amministratore è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio senza necessità alcuna d’autorizzazione da parte dell’assemblea (e pluribus, Cass. 9.12.05 n. 27292, 5.1.00 n. 29, 2 9.12.99 n. 14665, 15.5.98 n. 4900, 15.3.94 n. 2452).
È, peraltro, proprio sull’insussistenza di tali presupposti che parte ricorrente svolge la terza e la quarta censura, con le quali – denunziando, rispettivamente, con l’una, violazione o falsa applicazione degli artt. 1100, 1108/3, artt. 1117, 1118, 1131, 1135, 1136, 1138, 832 c.c., e, con l’altra, omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione – si duole che il giudice a quo abbia erroneamente ed immotivatamente disatteso quelle sue difese con le quali aveva contestato l’esistenza del soggetto (supercondominio) in nome e per conto del quale il G. aveva agito e resistito in giudizio, il potere stesso di rappresentanza affermato dal G. , l’illegittimità delle deliberazioni assembleari poste a base della procedura monitoria.
Detti motivi non meritano accoglimento.
Quanto al terzo, devesi, anzi tutto, considerare come il vizio della sentenza previsto dall’art. 360 n. 3 c.p.c., debba esser dedotto non solo mediante la puntuale indicazione delle norme assuntivamente violate, ma anche mediante specifiche argomentazioni, chiaramente intelligibili ed adeguatamente esaurienti, intese a motivatamente dimostrare come determinate affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata risultino in contrasto con le invocate norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità e/o dalla prevalente dottrina, diversamente non ponendosi la Corte regolatrice in condizione di adempiere al proprio istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione.
Nella specie, per contro, all’enunciazione iniziale della violazione d’una rilevante pluralità di norme disparate non fa, poi, seguito una trattazione puntuale nella quale, attraverso un’argomentazione sillogistica pertinente a ciascuna di esse, vengano sviluppati argomenti (non in fatto ma) in diritto con i contenuti richiesti dal combinato disposto degli artt. 360 n. 3 e 366 n. 4 c.p.c., perché al motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’uno, possa essere riconosciuto il requisito della specificità, imposto dall’altro, che ne consente la valutazione da parte di questa Corte; parte ricorrente non ha, infatti, sviluppato nell’esposizione argomento alcuno in diritto, inteso nel senso sopra precisato, per contestare, con specifico riferimento a ciascuna delle tante norme assuntivamente violate singolarmente considerata, in relazione a quale determinato convincimento giuridico espresso dal giudice del merito possa essere ravvisata un’altrettanto determinata applicazione erronea o falsa d’ogni singola norma, onde le varie censure la cui prospettazione sia ipotizzabile in ragione dell’intestazione del motivo risultano, sotto l’esaminato profilo, inammissibili per assoluto difetto della necessaria specificità.
Tanto è assorbente per la reiezione del motivo.
Volendo, non di meno, estrarre dal contesto del motivo stesso, gravato di plurime argomentazioni irrilevanti ai fini della decisione ed estranee al thema decidendum, le questioni di diritto che in qualche modo possono ritenersi identificabili ed ammissibili, in quanto pertinenti all’oggetto del giudizio e suscettibili d’esame così in sede di merito come in questa sede, devesi rilevare come tutte le questioni attinenti a ragioni di pretesa invalidità delle deliberazioni poste a base della procedura monitoria fossero, comunque, inammissibili quali motivi d’opposizione al decreto emesso all’esito della detta procedura.
In vero, come le SS.UU. di questa Corte hanno già evidenziato decidendo, in questo stesso giudizio, del secondo motivo di ricorso, in tema d’opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63/1 disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale che sia stata già impugnata nella competente sede ex art. 1137 c.c., ma solo questioni riguardanti l’efficacia della delibera medesima. Le ragioni della reiezione dei motivi d’opposizione sul punto svolte dal giudice a quo, non che erronee come ritenuto da parte ricorrente, risultano, piuttosto, superflue, non altro dovendosi rilevare, al riguardo, se non l’inammissibilità dei motivi stessi ed in tal senso, conforme a diritto essendo il dispositivo, va corretta la motivazione ex art. 384 u.c. c.p.c..
Per il che si dimostra infondato anche il quarto motivo di ricorso, nessun’altra giustificazione dell’adottata decisione sul punto essendo tenuto a fornire il giudice a quo una volta rilevata l’assorbente inammissibilità, quali motivi d’opposizione al decreto ingiuntivo ex art. 63/1 disp. att. c.c., dei dedotti vizi di validità delle delibere poste a base del decreto stesso. Fermo tutto quanto sin qui argomentato e deciso, sembra opportuna un’ulteriore considerazione.
Parte ricorrente opera ripetuti riferimenti al fatto d’aver eccepito l’inesistenza sia del supercondominio sia dell’amministratore dello stesso e si duole che il giudice a quo abbia omesso di pronunziare al riguardo e/o ne abbia erroneamente deciso. Sotto il primo profilo, la censura è inammissibile per le stesse ragioni già svolte in relazione all’analoga censura prospettata con il primo motivo, ma è anche infondata, perché il giudice a quo si è espressamente pronunziato su entrambe le questioni. Sotto il secondo profilo, è infondata, in quanto l’eccezione era inammissibile, sia che con l’allegazione dell’inesistenza dei detti soggetti si fosse inteso dedurre l’invalidità delle delibere, valendo al riguardo quanto già evidenziato in precedenza, sia che con la stessa allegazione si fosse inteso contestare tanto la carenza di titolarità del diritto in capo al supercondominio quanto il potere di rappresentanza dello stesso nel processo da parte dell’amministratore, entrambe le questioni non risultando essere state proposte nei corretti termini giusprocessualistici.
Questioni che, d’altronde, si manifestano del tutto infondate, dacché erra parte ricorrente nel ritenere sia che il supercondomio possa costituirsi solo per manifestazione di volontà dell’originario costruttore o di tutti i proprietari di unità immobiliari in più condomini, sia che il G. non fosse legittimo amministratore del supercondominio.
Come, in vero, la particolare comunione regolata dall’art. 1117 ss. c.c., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario d’un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine. (Cass. 4.10.04 n. 19829, 10.9.04 n. 18226, 19.2.04 n. 3257, 5.10.83 n. 5794, 18.1.82 n. 319, 18.12.78 n. 6073, 3.1.77 n. 1), così anche il supercondominio, istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l’alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 18.4.05 n. 8066, 3.10.03 n. 14791, 7.7.00 n. 9096, 8.8.96 n. 7286). In tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che dei detti beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini, assicuri la gestione, in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell’autorità giudiziaria ex art. 1129, primo comma, secondo periodo, c.c..
Nella specie, tale provvedimento è stato adottato, previa adeguata valutazione delle emergenze istruttorie e particolarmente della raccomandazione approvata a larga maggioranza proprio dall’assemblea del [...], dal tribunale di Bassano del Grappa il 26.3.99, con nomina del G. ad amministratore (oltre che del [...], del [...] e del [...]) anche del “Centro Residenziale [...] “, che è, appunto, il supercondominio del quale si discute.
Onde è che non può fondatamente negarsi l’esistenza né del supercondominio né del suo amministratore nella persona del G. .
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in Euro 100,00 per esborsi ed Euro 1.000,00 per onorari oltre ad accessori di legge.