La ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale

Autore: Avv. Hermans Joseph IEZZONI   Data: 8 luglio 2007

Innanzitutto occorre definire cosa si intende per “tetto”.

Il tetto è una struttura che protegge dagli agenti atmosferici l’intero stabile di un edificio.

Il tetto va, dunque, visto nel suo insieme e comprende le travi, i correnti, gli arcarecci, le capriate, il tavolato, i materiali impermeabilizzanti o comunque protettivi degli altri strati, le tegole, il displuvio e gli eventuali elementi accessori quali la gronda ed i pluviali (non costituisce invece elemento del tetto il solaio sottotetto con funzione per lo più isolante dal caldo o dal freddo e quindi assimilato alla pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano).

Qualunque struttura coprente può essere qualificata come tetto tranne il caso in cui si tratti di tettoia. Quest’ultima infatti è caratterizzata dalla provvisorietà, poiché si tratta generalmente di coperture a pannelli, disposte su zone strutturalmente scoperte, e quindi esposte all’azione atmosferica.

Per regola generale può dirsi:

1) che si ha condominio ogni volta che in uno stabile vi siano più proprietari di porzioni esclusive accanto alle quali vi sono parti di uso comune a tutti i proprietari;

2) che è attratto nella disciplina condominiale, dunque può definirsi parte comune, non solo quanto individuato dall’articolo 1117 del Codice Civile (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, portineria, lavanderia, caldaie, stenditoi, manufatti-opere-installazioni di uso od utilità comune) ma tutto ciò che, senza eccezione del titolo, è legato al suolo in maniera talmente stabile da farne presumere l’indivisibilità, a meno di dimostrare che pur procedendo alla divisione non si rechi un incomodo a ciascun condomino;

3) il “suolo comune” si delinea prolungando la linea dei muri perimetrali, anche virtuale (in presenza di cortili scoperti o vani bassi in parte al di fuori del perimetro), e vi ricade tutto ciò che è aggiunto alle fondamenta o ad una porzione dello stabile che non può essere dissociato senza alterarne la stabilità e la sicurezza. Vanno, inoltre, ricompresi nel suolo comune non solo la superficie sulla quale insiste il piano terra ma tutta la porzione di terreno sita in profondità, alla base del fabbricato, e ricompressa nelle fondamenta;

4) che è da considerarsi tetto “condominiale” l’insieme di tutte le opere con compito di protezione dagli agenti atmosferici e collocate nella linea, anche virtuale, corrispondente al suolo di cui al precedente punto 3.

Al fine della ripartizione delle spese stabilisce l’articolo 1123, comma primo, del Codice Civile: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“.

Dunque se il tetto funge da copertura all’intero edificio, le spese occorrenti per la sua manutenzione, devono essere sostenute da tutti i condomini (compreso anche da colui che abbia ricevuto un danno ad esempio da infiltrazioni di acqua piovana).

All’opposto se il tetto copre solo una parte o porzione dell’edificio, tenuto conto che in tal caso l’uso non è uguale ed indiscriminato, le spese saranno ripartire in base al secondo e terzo comma dell’articolo 1123, ossia : in proporzione all’uso che ciascuno può farne od in base all’utilità.

Qualora il tetto sia di proprietà esclusiva (ad esempio perché l’originario costruttore si è riservato formalmente il tetto magari per una futura sopraelevazione, o perché è stato provato non sussistente il legame materiale di incorporazione tra le parti dell’edificio) si applicherà il generale principio di cui all’articolo 1126 del Codice Civile, dunque : coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un 1/3 della spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte servita dal tetto proporzionalmente al valore del piano di ciascuno.

Per l’uso di criteri diversi di ripartizione delle spese occorre un accordo unanime tra i condomini od una diversa pattuizione (magari attraverso il regolamento predisposto dal costruttore dell’edificio).